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您當(dāng)前的位置:首頁 > 新聞 > 國內(nèi)新聞 蘇文洋:房價(jià)到底還能挺多久
2009-08-27 19:52:56來源:
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  作者:蘇文洋

  在今年博鰲房地產(chǎn)論壇上,中坤投資集團(tuán)董事長黃怒波提出,上半年房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇是假象,是“偉哥效應(yīng)”。他說,是央行給我們發(fā)了偉哥,大家吃了后,一夜之間全部興奮了。目前認(rèn)為樓市已經(jīng)復(fù)蘇,主要是由于庫存急速下降、地王歸來、房價(jià)恢復(fù),以及剛性需求的回升這些因素,這是導(dǎo)致目前樓市復(fù)蘇的主要原因。在這次復(fù)蘇當(dāng)中,沒有看到任何有所調(diào)整的跡象,所以,復(fù)蘇掩蓋了一些問題,問題并沒有得到真正的解決。

  “偉哥效應(yīng)”的確驚人。據(jù)統(tǒng)計(jì),在全球房價(jià)普遍下降近40%時(shí),中國的房價(jià)卻在同比下降1%的底線上強(qiáng)烈反彈,連上海以高房價(jià)的標(biāo)桿著稱的湯臣一品,也竟然在全球性金融危機(jī)的背景下以原價(jià)賣出12套。

  “偉哥”并非是我們自己的發(fā)明,更不是祖?zhèn)髅胤健C绹税l(fā)明后,自己大吃特吃,美國人給買不起房的人差不多都吃上一粒“偉哥”,一下子都有了自己的房子。可惜,美國政府只管起飛,不管降落,一大堆吃過“偉哥”的購房人到了還房貸時(shí)還不上了,就爆發(fā)了次貸危機(jī)。好在美國人知道這么吃“偉哥”是要出事的,事先把次貸大量包裝后轉(zhuǎn)賣給各國投資者、投機(jī)者,“姜太公釣魚——愿者上鉤”。

  央行發(fā)的“偉哥”不僅中國的開發(fā)商們吃了之后,一夜之間集體興奮,各地銀行和地方政府也隨之興奮。而且,吃過都說好的銀行還紛紛向購房者派發(fā)。我認(rèn)識一位剛剛工作幾年的同行,已經(jīng)貸款買了二套房。看這位小朋友兩眼炯炯有神、臉上放光,就知道“偉哥”的力量。不知道能否給農(nóng)民工每戶也發(fā)一粒,反正他們也有剛性需求。

  住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前公布:到2008年底,我國城鎮(zhèn)人口為6.07億人,城鎮(zhèn)化水平為45.68%,比解放初期提高了35個(gè)百分點(diǎn),年均增長0.95個(gè)百分點(diǎn)。分析一下這個(gè)數(shù)據(jù),1949年時(shí)的城鎮(zhèn)化水平為10%,新中國成立60年增加了35%。這個(gè)35%,估計(jì)其中80%是近20年增加的。上個(gè)世紀(jì)六七十年代,一大批五十年代進(jìn)城務(wù)工人員返鄉(xiāng)、知青上山下鄉(xiāng),城鎮(zhèn)人口是減少的。根據(jù)加速度的原理,我估計(jì)未來20年內(nèi),我國城鎮(zhèn)人口可能達(dá)到9億,城鎮(zhèn)化水平達(dá)到70%左右。過去幾年,中國城市人口每年增長1100萬至1300萬人。我們大概不會設(shè)想:13億人都變成城鎮(zhèn)人口,100%城鎮(zhèn)化。農(nóng)村還是要有四五億人口,有30%的農(nóng)村化吧?

  按現(xiàn)在的房價(jià),未來要城鎮(zhèn)化的3億農(nóng)村人口(約1億家庭)肯定90%以上是買不起房的,必須要有銀行給大量派發(fā)“偉哥”才行。2006年至2008年,全國3年共銷售商品住宅17.95億平方米。按3億人每人需住房30平方米計(jì)算,90億平方米住宅足矣。也就是說,應(yīng)當(dāng)在10年之內(nèi)基本上滿足剛性住宅需求,還有相當(dāng)?shù)母挥唷?紤]到吃了“偉哥”后的開發(fā)商一個(gè)頂倆,老潘、老任可能頂仨,野蠻生長,5年之內(nèi)可以看到后“偉哥效應(yīng)”。那時(shí)“偉哥”吃完不知吃啥,開發(fā)商重聚博鰲論壇,互相詢問:兄弟你到底還能挺多久?




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