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“現(xiàn)在是買房的好時(shí)候嗎？”近期，房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整變化之中，也加深了不少買房人觀望猶豫的心態(tài)。

11月16日，最新10月70城房價(jià)出爐，房價(jià)環(huán)比下降城市個(gè)數(shù)略增。這是否意味著，如今已到了購房性價(jià)比相對較高的時(shí)候？

各線城市房價(jià)環(huán)比下降

國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年10月份，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降、同比漲跌互現(xiàn)。70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市個(gè)數(shù)略增，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有56個(gè)和67個(gè)，均比上月增加2個(gè)。

“從新房表現(xiàn)看，當(dāng)前房價(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅最大的三個(gè)城市為西安、長沙和貴陽，說明這些二線城市近期購房政策寬松，客觀上釋放了購房需求，也促進(jìn)房價(jià)走勢相對更好。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，杭州和三亞則成為了僅存的兩個(gè)二手房價(jià)格上漲的城市，二手房價(jià)格的下降，既有掛牌增加帶來的供應(yīng)壓力原因，也有房東降價(jià)幅度增大的原因。

具體看各線城市的表現(xiàn)，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.3%，其中北京、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.4%、0.7%和0.5%，上海環(huán)比上漲0.2%。二手住宅環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.8%，其中北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%。

2023年10月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)。 截圖自國家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)

58安居客研究院院長張波認(rèn)為，當(dāng)前一線城市的政策出臺依然較為克制，包括深圳、北京的外圍區(qū)域、上海五大新城等都沒有出臺限購明顯放松的政策，這也導(dǎo)致二手房成交量在9月上升后，10月總體價(jià)量下行的壓力有所增大，總體呈現(xiàn)企穩(wěn)，但區(qū)域間的分化還將持續(xù)。

此外，二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅環(huán)比下降0.5%，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.5%和0.6%，降幅比上月分別擴(kuò)大0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

“二三線城市市場的分化表現(xiàn)更為明顯，政策力度在不同城市之間的差異度較大，新房價(jià)格有上行趨勢表現(xiàn)的城市，和其政策放松有著直接關(guān)系。尤其是省會城市在限購放松后，對于人群的虹吸現(xiàn)象表現(xiàn)明顯，成交量的穩(wěn)定對于房價(jià)的支撐力度表現(xiàn)較強(qiáng)。”張波說。

2023年10月70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)。 截圖自國家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)

購房性價(jià)比增強(qiáng)

10月份商品房市場為何沒有延續(xù)9月份跌幅趨緩的走勢？廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為主要有以下幾個(gè)原因。

首先是國慶期間外出人數(shù)增多，買房情緒下降，對房價(jià)的支撐力度下降；其次是開發(fā)商加大折扣賣房力度，推出一口價(jià)、特價(jià)等房源；還有是限購放松以后，二手房掛牌量明顯增加，而新房折扣力度大，分流需求導(dǎo)致二手房不得不降價(jià)促銷。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉進(jìn)一步解釋稱，“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策的落地后，不少置換型改善需求有待入市。市場環(huán)節(jié)要流通，首先要“賣小”然后再“買大”，“賣小”就導(dǎo)致了二手房的掛牌量大幅的增加。

“此外，由于‘買小’的群體可能收入不穩(wěn)定，購房相對較為理性，因此二手掛牌量就形成大量積壓，市場交易承壓，二手房交易的價(jià)格就會出現(xiàn)下降。”張宏偉說，總體看來，二手房確實(shí)是處于深度的調(diào)整階段。

“四季度各地對于房價(jià)限制性政策的放開，客觀上確實(shí)會使得房價(jià)有小跌。從購房的角度看，房價(jià)根據(jù)供求關(guān)系波動是非常合理的，而且讓利空間的增大也有助于增強(qiáng)購房性價(jià)比。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

“步入年底，開發(fā)商為了緩解資金鏈，以及全年業(yè)績，必然會進(jìn)一步加大折扣營銷力度。”李宇嘉認(rèn)為，展望11-12月，市場或繼續(xù)保持10月份的低位徘徊走勢。

“由于市場分化持續(xù)，并接近年底，預(yù)計(jì)不少房企會加大優(yōu)惠力度。”張波也表示，總體來看，今年四季度房價(jià)還將處于底部膠著盤整階段，市場分化趨勢不變，當(dāng)下信心的總體恢復(fù)還需要一定時(shí)間，打好堅(jiān)實(shí)的市場底部，也是為明年市場整體復(fù)蘇做好充分準(zhǔn)備。