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房貸利率變動牽動了西安百萬“房貸族”的心 記者 竇翊明 攝
央行去年年底發(fā)布公告，存量浮動利率個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作到今年8月31日完成。近期，五大行發(fā)布公告8月25日起個(gè)人房貸利率批量轉(zhuǎn)LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）定價(jià)。
西安已有多家銀行完成轉(zhuǎn)換
根據(jù)央行此前通知，有商業(yè)住房貸款的“房貸一族”，需要在今年3月1日至8月底期間，在LPR和固定利率間作出選擇。
就在大部分貸款人仍在糾結(jié)觀望之時(shí)，8月12日，工行、農(nóng)行、中行、建行、郵儲銀行五大行均發(fā)布通知，自8月25日起，將分批對符合條件且尚未辦理定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的個(gè)人商用房貸款轉(zhuǎn)換為參考LPR的浮動利率。
此前，交通銀行以及招商銀行、民生銀行、興業(yè)銀行等一批股份行已發(fā)布類似的批量轉(zhuǎn)換公告。
記者從多家銀行發(fā)布的公告了解到，轉(zhuǎn)換后的貸款加點(diǎn)數(shù)值等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值，加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；重定價(jià)周期和重定價(jià)日均保持原合同約定不變，對于重定價(jià)周期短于1年的貸款，重定價(jià)周期調(diào)整為1年。在每個(gè)重定價(jià)日，貸款利率水平由重定價(jià)日前一日的相應(yīng)期限LPR與批量轉(zhuǎn)換時(shí)確定的加點(diǎn)數(shù)值計(jì)算確定。
實(shí)際上，部分銀行批量轉(zhuǎn)換時(shí)間更早。交通銀行7月20日就發(fā)布公告稱，將于8月21日對尚未轉(zhuǎn)換為LPR或固定利率的存量浮動利率房貸，按照規(guī)則統(tǒng)一調(diào)整為LPR浮動利率加減點(diǎn)方式。
招行早在今年4月份就代客戶批量轉(zhuǎn)換存量浮動利率房貸定價(jià)基準(zhǔn)為LPR。
記者從人行西安分行營管部了解到，目前，中信銀行、招商銀行、西安銀行已經(jīng)完成個(gè)人房貸LPR轉(zhuǎn)換，其他銀行均已出臺相關(guān)措施推進(jìn)，確保在本月底如期完成轉(zhuǎn)換。
若不接受批量轉(zhuǎn)換可自主轉(zhuǎn)換
央行對存量房貸客戶給出了兩個(gè)選擇，一個(gè)是轉(zhuǎn)為“LPR+加點(diǎn)”浮動利率，即將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成（加點(diǎn)可為負(fù)值），加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；二是轉(zhuǎn)換為固定利率。而且，定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次更改。
記者從人行西安分行營管部獲悉，截至6月底，西安18家銀行共發(fā)放個(gè)人住房貸款4935億元，涉及LPR轉(zhuǎn)換的存量貸款有4600億元。107萬房貸客戶中，主動選擇轉(zhuǎn)換的客戶占20%左右，大部分人仍未主動進(jìn)行選擇。而已做選擇的客戶中，選擇轉(zhuǎn)LPR為定價(jià)基準(zhǔn)的占了絕大多數(shù)。
采訪中，多家銀行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人提醒，距離截止期限只有半個(gè)月時(shí)間，沒選的客戶盡快決定，以防被動接受銀行的默認(rèn)選項(xiàng)，后續(xù)帶來麻煩。若不接受批量轉(zhuǎn)換規(guī)則，可通過手機(jī)銀行、網(wǎng)上銀行、智能柜員機(jī)、貸款經(jīng)辦行等渠道進(jìn)行自主轉(zhuǎn)換。
究竟選固定利率還是浮動利率？
對于房貸客戶而言，到底是接受批量轉(zhuǎn)換為LPR還是選擇固定利率好呢？
“大部分貸款客戶還是會選擇將貸款利率轉(zhuǎn)換為LPR，這樣如果未來房貸利率下行，還款金額就會減少。但有一些此前貸款利率比較低的客戶，也擔(dān)心未來利率上行，選擇LPR會增加還款金額，因此還在觀望中。”某銀行人士表示，是選固定利率還是選擇浮動利率，關(guān)鍵看LPR走勢。目前，最新的1年期LPR報(bào)價(jià)為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，其價(jià)格已連續(xù)三個(gè)月“按兵不動”。
業(yè)內(nèi)人士建議，可根據(jù)自身情況，以及貸款價(jià)格、貸款期限，貸款余額等，綜合選擇更適合自己的還款方式。從中國人民銀行已發(fā)布過的12次LPR來看，與個(gè)人住房貸款利率掛鉤的5年期以上LPR由首期的4.85%降至目前的4.65%。
不管選擇哪種方式轉(zhuǎn)換，對“房貸一族”而言，貸款利息支出轉(zhuǎn)換前后都保持基本一致，不會造成明顯的負(fù)擔(dān)增長。記者 王赫
相關(guān)提醒
轉(zhuǎn)換不包含公積金個(gè)人住房貸款
各大銀行對利率調(diào)整日規(guī)定也不一樣
記者查閱多家銀行公告發(fā)現(xiàn)，各家銀行公告均顯示，此次房貸利率轉(zhuǎn)換不包含公積金個(gè)人住房貸款、軍人公積金貸款、公積金貼息貸款。
同時(shí)，各家銀行對于利率調(diào)整日的規(guī)定并不完全一致。此前，我國大部分存量房貸的重定價(jià)周期都是一年，重定價(jià)日為每年1月1日或者貸款發(fā)放日的對應(yīng)日。
建行、交行和郵儲都規(guī)定利率調(diào)整周期、利率調(diào)整日與原合同保持不變。中行的重定價(jià)周期統(tǒng)一轉(zhuǎn)換為12個(gè)月，重定價(jià)日也與原合同保持不變。農(nóng)行的重定價(jià)周期和重定價(jià)日均保持原合同約定不變；對于重定價(jià)周期短于1年的貸款，重定價(jià)周期調(diào)整為1年。
只有工行的重定價(jià)日調(diào)整為貸款發(fā)放日對應(yīng)日，自第一個(gè)重定價(jià)日起，在每個(gè)重定價(jià)日，利率水平由最近一個(gè)月相應(yīng)期限LPR與上述加點(diǎn)值重新計(jì)算確定。如定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換日與調(diào)整后的重定價(jià)日相同，則轉(zhuǎn)換日當(dāng)天不進(jìn)行重定價(jià)，貸款自下一個(gè)重定價(jià)日重定價(jià)。
對于重定價(jià)日是在今年9月批量轉(zhuǎn)換完成之后的客戶，今年之內(nèi)就會執(zhí)行最新的房貸利率；而重定價(jià)日為每年1月1日或是在此次集中調(diào)整之前的批量轉(zhuǎn)換客戶，將在明年規(guī)定時(shí)間進(jìn)行調(diào)整。
如果客戶的貸款發(fā)放日是2010年10月9日，在今年8月26日參與了批量轉(zhuǎn)換，重定價(jià)日確定為每年10月9日，則該客戶今年10月9日就會變更定價(jià)基準(zhǔn)，進(jìn)行第一次重定價(jià)；如果客戶的重定價(jià)日為每年6月10日，那么直到2021年6月10日才進(jìn)行第一次重定價(jià)。 記者 王赫
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