跟帖評論自律管理承諾書 不良信息舉報電話：陜工網(wǎng)(029-87344613)新的物業(yè)收費辦法什么時候?qū)嵤空{(diào)整后具體有什么變化？電費公攤費還會收取嗎？……11月9日，記者從西安市發(fā)改委獲悉，備受關(guān)注的《西安市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》已經(jīng)印發(fā)，將于2021年1月1日與《民法典》同步實施。
停車費：
室內(nèi)一類停車服務(wù)費調(diào)整至每月80元
“當初花20萬元買了停車位，結(jié)果現(xiàn)在還要每個月再交150元的車位管理費，早就盼著停車費能降些。“家住曲江某小區(qū)的劉先生說。
據(jù)了解，此次實行政府指導價的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車服務(wù)費分為按月、按次收費兩種形式。具體收費形式及標準根據(jù)各住宅小區(qū)的情況，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主通過停放服務(wù)合同約定。
“西安市現(xiàn)行停車服務(wù)費標準在實行政府指導價管理的7個副省級城市中排名第1位，群眾對停車服務(wù)費過高的問題意見較大。”據(jù)市發(fā)改委相關(guān)負責人介紹，在前期調(diào)研和成本調(diào)查基礎(chǔ)上，結(jié)合征求意見建議情況，住宅小區(qū)停車服務(wù)費調(diào)整為室內(nèi)停車場一類80元/車位·月、二類60元/車位·月兩個類別，并明確室內(nèi)停車場類別標準。露天機動車停放場所不分類別，每月60元。
調(diào)整后，住宅小區(qū)機動車停車服務(wù)費室內(nèi)一類降低46.7%，二類降低53.8%，露天降低25%，停車服務(wù)費標準在全國7個實行政府指導價副省級城市中排名第3位。
小區(qū)臨時停車費一類區(qū)4小時2.5元
此外，縮短臨時停車收費時段，鼓勵即停即走，提高停車位的使用效率。根據(jù)征求意見中群眾意見，室內(nèi)臨時停車一類由原來的8小時為一次5元，調(diào)整為4小時為一次2.5元，二類由原8小時為一次4元，調(diào)整為4小時為一次2元等。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非機動車及摩托車停車收費實行市場調(diào)節(jié)價。
實行政府指導價管理的子母車位停車服務(wù)費不得高于1.5個車位的停放服務(wù)費標準，具體標準由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
實行政府指導價管理的住宅小區(qū)，機械車位的停車服務(wù)費參照室內(nèi)標準執(zhí)行，上浮不超過10%。機械車位的租賃費實行市場調(diào)節(jié)價，由使用人與車位產(chǎn)權(quán)人協(xié)商確定。
買斷車位業(yè)主 每月只需繳納停車服務(wù)費
據(jù)了解，停車費用要區(qū)分停車服務(wù)費和車位租賃費停車服務(wù)費是指物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對指定場地（所）停放的交通工具進行秩序管理、提供服務(wù)所收取的費用。地下停車場（所）：對買斷車位的業(yè)主，每月只需繳納停車服務(wù)費。對沒有買斷車位的（租賃等），每月需繳納停車服務(wù)費及車位租賃費，其中車位租賃費實行市場調(diào)節(jié)價，由使用人與車位產(chǎn)權(quán)人協(xié)商確定。
露天停車場（所）：占用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路、場地停放機動車輛的（一般指露天場地），由業(yè)主共同決定是否收取場地占用費（租賃費）、收取標準等；決定收取機動車輛場地占用費的，收取的場地占用費屬于全體業(yè)主共有。物業(yè)企業(yè)對住宅小區(qū)露天停車場可收取不超過60元/車位·月或2元/車位•次的停車服務(wù)費，停車服務(wù)費歸物業(yè)所有。
物業(yè)費：
“三費合一” 公攤電費、電梯費不再另行收取
現(xiàn)狀：部分小區(qū)公攤、電梯費用混亂引群眾不滿
我市現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)費執(zhí)行原省物價局和住建廳2004年制定的收費標準，由三部分組成：基礎(chǔ)物業(yè)費、電梯費、公攤電費。其中，電梯費、公攤電費要求據(jù)實收取，不得盈利，具體由物業(yè)企業(yè)確定，定期向業(yè)主公布收支情況。
基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)費標準為高層一級每月每平方米1.50元，二級1.20元，三級0.90元，等外0.70元；多層一級0.45元，二級0.40元，三級0.35元，等外0.30元，多層住宅按省定基準價可上浮40%；以上費用均不含電梯費和公攤電費。
在實際執(zhí)行中部分小區(qū)存在亂收公攤電費、電梯費的行為，群眾意見較大。為進一步理順收費結(jié)構(gòu)，解決物業(yè)服務(wù)成本尤其是人工成本的不斷上漲等矛盾，促進物業(yè)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量，健康有序發(fā)展。為此，我市在進行成本調(diào)查基礎(chǔ)上，調(diào)整了物業(yè)收費標準。
“一費制”：公攤電費、電梯費不再另行收取
記者了解到，新辦法中物業(yè)費最大的特點就是“一費制”，即改變原住宅小區(qū)基礎(chǔ)物業(yè)費、公攤電費、電梯費分項收取的方式，實行“三費合一”，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公攤電費、電梯費計入物業(yè)服務(wù)費成本，不再單獨另行收取。將促進物業(yè)企業(yè)精細化管理，降低物業(yè)成本。
調(diào)整后，物業(yè)服務(wù)費實行“一費制”，即電梯費與公攤電費包含在物業(yè)費中，不再另行收取。高層一級服務(wù)每月每平方米2.2元，二級服務(wù)1.9元，三級服務(wù)1.5元，等外服務(wù)1.2元。
根據(jù)群眾建議，考慮到低等級的物業(yè)服務(wù)水平較低，將三級及等外的收費標準在征求意見標準基礎(chǔ)上進行了下調(diào)。調(diào)整后的物業(yè)費標準將電梯費與公攤電費納入其中,與現(xiàn)行物業(yè)費、公攤電費、電梯費三項分開收取相比較，按平均值測算（公攤電費0.18元/平米•月、電梯費0.32元/平米•月），高層住宅物業(yè)費平均漲幅7.2%，多層住宅物業(yè)費平均漲幅18.5%，高層住宅在全國15個副省級城市排名第11位，多層住宅排名15名，整體價格水平在全國15個副省級城市中排名靠后。
此外，生活垃圾處理收費是市城管局收取的市容環(huán)衛(wèi)收費，物業(yè)公司僅負責代收代繳，不包含在物業(yè)費中。
物業(yè)費等級依據(jù)小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級確定
“我們小區(qū)按照一級物業(yè)服務(wù)收費，可是我也不清楚他們的物業(yè)服務(wù)是否達到了一級。”有市民提出了這樣的疑問。
據(jù)悉，物業(yè)服務(wù)收費等級標準依據(jù)西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)的《西安市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導標準》，近期將由市住建局印發(fā)，與物業(yè)收費管理辦法同步于2021年1月1日起執(zhí)行，按照質(zhì)價相符的原則制定；對應(yīng)的收費等級由高到低設(shè)定為一級、二級、三級、等外四個等級，按照高層、多層分別制定收費標準。
高層指七層以上（含七層）帶電梯的住宅，七層不帶電梯的參照多層收費標準；多層指六層以下（含六層）不帶電梯的住宅，六層及以下帶電梯參照高層收費標準。
高檔小區(qū)、改造后老舊小區(qū)物業(yè)費怎么收？
針對目前一些高檔小區(qū)，物業(yè)服務(wù)標準超過《西安市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導標準》高層一級服務(wù)標準的，借鑒成都、濟南等城市做法，可在高層一級物業(yè)費標準的基礎(chǔ)上上浮10%。
為了規(guī)范物業(yè)收費行為，物業(yè)企業(yè)執(zhí)行浮動收費標準時，物業(yè)服務(wù)標準須經(jīng)住建部門審核，收費標準抄送同級發(fā)展改革部門和市場監(jiān)督管理部門后執(zhí)行。上浮僅限于高層一級服務(wù)標準，高層二級、三級、等外無上浮。
老舊小區(qū)改造后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照本辦法，通過物業(yè)服務(wù)合同與業(yè)主確定本住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)等級，在對應(yīng)的收費等級政府指導價范圍內(nèi)約定具體收費標準；老舊住宅改造后帶電梯的物業(yè)服務(wù)費按照不高于高層等外收費標準執(zhí)行。
熱點問題解答：
1.為何要出臺《市辦法》？
西安市現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)費標準是原陜西省物價局、住建廳2004年制定的，16年未作調(diào)整，物業(yè)費標準在全國15個副省級城市中排名第14位；而住宅小區(qū)停車服務(wù)費標準又較高，在全國實行政府指導價管理的副省級城市中排名第1位，存在物業(yè)服務(wù)收費結(jié)構(gòu)不合理的問題。
隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，物業(yè)企業(yè)普遍存在通過較高的停車服務(wù)費來彌補物業(yè)服務(wù)費不足的問題，群眾對停車服務(wù)費過高意見較大。通過出臺《西安市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》及《西安市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導標準》，進一步完善物業(yè)服務(wù)等級標準、收費管理政策，加強物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及收費監(jiān)管，推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范收費、提高服務(wù)質(zhì)量，保障業(yè)主合法權(quán)益。
2.《市辦法》及收費指導標準的適用區(qū)域有何不同？
《市辦法》適用于西安市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費行為及其監(jiān)督管理。
物業(yè)收費指導標準按照《陜西省定價目錄》規(guī)定的定價權(quán)限，適用于新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋區(qū)及高新、經(jīng)開、曲江、浐灞、國際港務(wù)區(qū)、航天基地等城市建成區(qū)范圍內(nèi)住宅小區(qū)實行政府指導價的物業(yè)服務(wù)收費行為。
其他區(qū)、縣及西咸新區(qū)住宅小區(qū)實行政府指導價的物業(yè)服務(wù)收費指導標準可參照西安市物業(yè)服務(wù)收費指導標準執(zhí)行，也可根據(jù)轄區(qū)內(nèi)實際情況自行制定。
3.空置房和空置車位物業(yè)費咋優(yōu)惠？
實行政府指導價管理的物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費，業(yè)主暫不使用或使用后因自身原因空置1個月以上的房屋、自有或者租賃車位，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認后，其空置期間的物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費按物業(yè)服務(wù)合同約定收費標準的70%交納。實行市場調(diào)節(jié)價的按照物業(yè)服務(wù)合同的約定執(zhí)行。
4.關(guān)于新舊政策怎么銜接？
政府指導價的物業(yè)服務(wù)收費標準為最高限價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主需結(jié)合本住宅項目的物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容等情況，在政府指導最高限價的范圍內(nèi)協(xié)商約定本物業(yè)項目的物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費具體標準。
本辦法實施后，新建住宅小區(qū)按照辦法相關(guān)規(guī)定執(zhí)行新的物業(yè)服務(wù)收費標準；已簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》或《物業(yè)服務(wù)合同》的住宅小區(qū)，需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準的，應(yīng)按規(guī)定程序進行調(diào)整；已成立業(yè)主大會（業(yè)委會）的住宅小區(qū)，收費標準的調(diào)整由業(yè)主大會或業(yè)委會與物業(yè)公司協(xié)商確定；未成立業(yè)主大會（業(yè)委會）的，按照規(guī)定履行調(diào)價程序，在調(diào)價程序履行完畢前仍按原合同執(zhí)行。
5.物業(yè)服務(wù)及物業(yè)收費出現(xiàn)問題誰來監(jiān)管？
市發(fā)改委負責牽頭制定西安市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法和物業(yè)收費標準及其他有關(guān)政策規(guī)定；市住建局按照法律法規(guī)規(guī)定，制定物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)政策規(guī)定；各級市場監(jiān)管部門負責對超過政府指導價標準收費、不實行明碼標價等價格違法行為，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)以及規(guī)定進行查處。
物業(yè)服務(wù)合同的簽訂、合同履行等涉及民事法律關(guān)系的問題，需要業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過協(xié)商或法律途徑解決。
本組稿件由西安報業(yè)全媒體記者 高樂 采寫
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