跟帖評論自律管理承諾書 不良信息舉報(bào)電話：陜工網(wǎng)(029-87344649)3月30日深夜，西安市出臺(tái)樓市限購政策，這是繼2018年“3·30”、2019年“6·20”、2020年“11·30”樓市調(diào)控之后，西安市在3年時(shí)間內(nèi)出臺(tái)的第四次調(diào)控加碼的政策。那么，這次的調(diào)控與之前相比有什么變化？又會(huì)對購房者帶來什么影響呢？
針對購房者關(guān)心的共性問題，3月31日，西安市住建局對相關(guān)政策作了進(jìn)一步解釋說明。
問題1
與之前相比，有什么新變化？
據(jù)工作人員介紹，為遏制投資投機(jī)購房需求，在加強(qiáng)住房交易管理方面，《關(guān)于建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》）與之前的規(guī)定相比有了新的變化：
一是進(jìn)一步加強(qiáng)“限購”，政策發(fā)布后，“從市外遷入本市戶籍的居民家庭在住房限購區(qū)域購買商品住房或二手住房的，須落戶滿1年，且在本市連續(xù)繳納12個(gè)月的社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅（退役軍人、經(jīng)批準(zhǔn)引進(jìn)的各類人才除外）。”
而之前的政策是“須落戶滿1年，或在本市連續(xù)繳納12個(gè)月的社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅”。
二是延長了“限售”年限，對于政策發(fā)布后新購買的住房，要求“住房限購區(qū)域內(nèi)，商品住房買賣合同網(wǎng)簽備案滿5年且已辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》、二手住房《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》辦理滿5年的方可上市交易。”
而西安市原先執(zhí)行的是“滿2滿3”的政策，即房屋產(chǎn)權(quán)人取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿2年，或商品房買賣合同網(wǎng)簽備案滿3年且取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，方可上市交易。
三是將“剛需家庭”無住房轉(zhuǎn)讓記錄的年限要求，調(diào)整為購房前48個(gè)月。
此前，西安市的剛需家庭需滿足自2017年1月1日起無住房轉(zhuǎn)讓記錄。
問題2
新政實(shí)施之前已落戶西安但時(shí)間不滿一年是否還有購房資格？
該工作人員介紹，本次新政涉及限購政策調(diào)整方面，主要針對政策發(fā)布之后（3月31日及以后）的“市外遷入本市戶籍的居民家庭”。
即：2021年3月31日及以后從市外遷入本市戶籍的居民家庭，購房時(shí)應(yīng)按照“須落戶滿1年，且在本市連續(xù)繳納12個(gè)月的社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅”政策執(zhí)行。
2021年3月30日及之前已落戶的居民家庭，不受本次政策調(diào)整的影響，仍按照2019年確定的“應(yīng)落戶滿1年，或在本市連續(xù)繳納12個(gè)月的社會(huì)保險(xiǎn)（或個(gè)人所得稅）”執(zhí)行。
問題3
考慮近期購買“滿2”但不“滿5”年的二手住房是否受到限售延長到5年的影響？
西安市住建局工作人員介紹，本次新政涉及限售政策調(diào)整方面，主要針對政策發(fā)布之后（3月31日及以后）新購買的商品住房及二手住房。
即：2021年3月31日及以后辦理網(wǎng)簽備案的商品住房及二手住房，再次上市交易時(shí)，應(yīng)按照“商品住房買賣合同網(wǎng)簽備案滿5年且已辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》、二手住房《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》辦理滿5年的方可上市交易”執(zhí)行。
2021年3月30日及以前，已辦理商品房、二手房網(wǎng)簽備案的住房，應(yīng)按照2018年確定的“房屋產(chǎn)權(quán)人取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿2年，或商品房買賣合同網(wǎng)簽備案滿3年且取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，方可上市交易”執(zhí)行。
因此，本次政策不影響已具備上市條件的房屋，您可繼續(xù)完成購買程序。但購買該房屋后，您的住房再次上市交易時(shí)，《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》須辦理滿5年。
問題4
非本市戶籍家庭連續(xù)繳納5年社保或個(gè)人所得稅，還可以購房嗎？
《通知》中的限購政策調(diào)整未涉及非本市戶籍居民家庭。非本市戶籍居民家庭仍按照2019年6月20日西安市下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房市場調(diào)控管理的通知》“非本市戶籍居民家庭在本市住房限購區(qū)域范圍內(nèi)無住房且能夠提供5年以上（含5年）個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，方可購買1套商品住房或二手住房”規(guī)定執(zhí)行。
>>專家解讀
短期內(nèi)即可見政策對市場的直接性影響
西安歐亞學(xué)院人居環(huán)境學(xué)院客座教授朱郁表示，3·30新政被稱為西安樓市“史上最嚴(yán)”調(diào)控政策，主要在頂層設(shè)計(jì)中把一、二、三級(jí)市場進(jìn)行了多維聯(lián)動(dòng)，形成了“組合拳”的閉環(huán)機(jī)制，徹底擠壓投機(jī)投資需求，切實(shí)保護(hù)剛性需求“上車”置業(yè)，進(jìn)一步強(qiáng)化“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)。
他表示，短期內(nèi)即可見政策對市場的直接性影響，從短、中期看，已改變了供求關(guān)系、市場預(yù)期，市場回歸“計(jì)劃時(shí)代”，平穩(wěn)發(fā)展成新常態(tài)。對于購房者而言，影響是立竿見影。一是進(jìn)一步明確定義剛需，優(yōu)先滿足其首套房置業(yè)需求，做好必要保障，符合房住不炒總基調(diào)；二是嚴(yán)打通過不良行為，套取購資、變現(xiàn)謀利的客群，源頭堵截、禁止違規(guī)置業(yè)；另一方面限房價(jià)的目標(biāo)將在短期備案入市項(xiàng)目上得到有力體現(xiàn)，對剛需置業(yè)釋放“利好”，大大滿足其置業(yè)目的；一、二手限期上市交易，改變供量與市場流通性，更多考慮讓位剛需，對“騰籠換鳥”客群及前期變現(xiàn)投資客群影響直接、“傷害”較大。
西安建筑科技大學(xué)建筑學(xué)院副教授馬健則認(rèn)為，這次調(diào)控不同于以往多以單項(xiàng)政策為主，這次打出的是一組組合拳，從供應(yīng)端、購買端、開發(fā)商實(shí)力、資金監(jiān)管等角度全方位發(fā)力，將會(huì)終結(jié)新房長達(dá)59個(gè)月的“大牛市”，給過熱的西安房地產(chǎn)市場降降溫，房價(jià)將趨于平穩(wěn)。同時(shí)限制了許多炒房客，利好真正的剛需購房者，也利好西安周邊的不限購區(qū)域，但對于改善客戶購買難度增加了。 華商報(bào)記者 陳思存
>>業(yè)內(nèi)解讀
開發(fā)企業(yè)在拿地前期會(huì)更加謹(jǐn)慎
當(dāng)代置業(yè)陜西區(qū)域公司副總經(jīng)理張萬里認(rèn)為，對于開發(fā)企業(yè)來說，拿地從原來的競地價(jià)競配套變成了限房價(jià)、競品質(zhì)、競地價(jià)，對開發(fā)企業(yè)的銷售價(jià)格空間限制要求更高，同時(shí)要拿地階段就要定品質(zhì)，開發(fā)企業(yè)在拿地前期會(huì)更加謹(jǐn)慎，對產(chǎn)品、對價(jià)格會(huì)有一個(gè)精細(xì)的測算。另外政策中對非限購區(qū)進(jìn)行了強(qiáng)調(diào)，會(huì)一定程度助推非限購區(qū)域中的藍(lán)田、周至的拿地積極性；其次，加強(qiáng)住房交易管理的核心還是房住不炒，限制外來購買，提高投資年限，降低投資積極性，打擊假剛需，從市場端降低購買積極性和客群數(shù)量，給市場降溫，剩下的都是對房住不炒及控房價(jià)條款的再次重申。
御錦城置業(yè)顧問李世杰認(rèn)為，對于新房購買而言，其中落戶滿一年+連續(xù)一年社保才能買的政策，會(huì)把很多潛在的買房客戶拒之門外。
還有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對于自住改善的購房者來說，長期來看，政策實(shí)施后，價(jià)格會(huì)比較穩(wěn)定，買房心態(tài)可以更從容�？傊痪湓挘灰浅鲇谧宰⌒枨筚徺I的，何時(shí)上車都是合適的。
責(zé)任編輯：胡睿琳
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