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　　新房唱主角，二手房當(dāng)配角，這種格局正逐漸改變。

　　在全國(guó)，今年1-11月，二手房交易量占全部房屋交易量的比重達(dá)37.1%，創(chuàng)歷史新高。在西安，1-11月二手住宅網(wǎng)簽備案面積累計(jì)近900萬(wàn)㎡，直追新建商品住宅的成交量。有觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸進(jìn)入存量房交易為主的時(shí)代。

　　>>西安二手房網(wǎng)簽近900萬(wàn)㎡，接近新房成交量

　　過(guò)去數(shù)十年，樓市交易以新房為主、二手房為輔，如今格局正打破。

　　12月13日，住建部副部長(zhǎng)董建國(guó)表示，今年1-11月，全國(guó)二手房交易量占全部房屋交易量的比重達(dá)37.1%，創(chuàng)歷史新高，7個(gè)省和直轄市二手住宅交易量超過(guò)新建商品住宅交易量。

　　董建國(guó)說(shuō)，今年1-11月，一、二手房合起來(lái)實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，這說(shuō)明住房需求保持穩(wěn)定，沒(méi)有出現(xiàn)明顯收縮，而是交易結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，二手房交易替代了部分新房交易。

　　那么西安市場(chǎng)情況如何？

　　據(jù)西安市住建局公布的二手房網(wǎng)簽情況，今年1-11月，全市二手住宅網(wǎng)簽備案面積分別為：51.10萬(wàn)㎡、78.77萬(wàn)㎡、118.2萬(wàn)㎡、95.49萬(wàn)㎡、80.13萬(wàn)㎡、66.82萬(wàn)㎡、70.08萬(wàn)㎡、73.72萬(wàn)㎡、76.56萬(wàn)㎡、92.9萬(wàn)㎡、90.82萬(wàn)㎡。由此計(jì)算，前11月西安二手住宅網(wǎng)簽備案面積累計(jì)約894.59萬(wàn)㎡。

　　克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年1-11月，西安商品住宅（新房）累計(jì)成交面積約966.2萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)14.8%。

　　雖然統(tǒng)計(jì)口徑不一樣，但整體看，西安房產(chǎn)交易中二手房占比上升、銷量接近新房。

　　與新房市場(chǎng)相比，西安二手房交易曾是“小字輩”。西安一位業(yè)內(nèi)人士回憶，2016年以前，西安每年二手房交易200多萬(wàn)㎡，僅為新房成交量1/5左右。近兩年，隨著市場(chǎng)和政策變化、存量房規(guī)模擴(kuò)充，西安二手房交易量逐漸追了上來(lái)。比如，2020年西安二手房成交量超500萬(wàn)㎡，已是新房成交量的45%。

　　>>二手房銷量翹尾背后，價(jià)格持續(xù)走低

　　華商報(bào)記者注意到，今年以來(lái)，西安二手房交易出現(xiàn)兩個(gè)小高峰。

　　一是3-4月份的118.2萬(wàn)㎡、95.49萬(wàn)㎡，網(wǎng)簽套數(shù)分別為12151套、9662套。二是剛過(guò)去的10-11月份，網(wǎng)簽92.9萬(wàn)㎡、90.82萬(wàn)㎡，分別為9396套、9129套。

　　分析來(lái)看，3-4月份的高峰恰逢“金三銀四”，又碰到疫情后積壓需求釋放；10-11月份的年末翹尾則存在政策利好。8月份開(kāi)始，全國(guó)各地陸續(xù)開(kāi)啟降首付、降利率、降存量房貸利率、認(rèn)房不認(rèn)貸，西安取消二環(huán)以外區(qū)域限購(gòu)，同時(shí)全面推行“帶押過(guò)戶”。

　　“網(wǎng)簽通常有滯后性。如果之前積累的客戶集中辦手續(xù)，會(huì)對(duì)備案量形成一定影響。”在西安從事房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)多年的趙利偉告訴華商報(bào)記者，二手房?jī)r(jià)格持續(xù)走低，很大程度上刺激了成交，“馬上到年底，如果購(gòu)房意向明確就出手了。”

　　12月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月西安二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.6%，同比下降0.7%。此前，5-9月，西安二手住宅銷售價(jià)格連續(xù)5個(gè)月環(huán)比下降，10月份“按兵不動(dòng)”。

　　放眼全國(guó)，“以價(jià)換量”正在多城二手房市場(chǎng)上演。

　　以上海、北京為例，11月上海二手住宅網(wǎng)簽13673套，環(huán)比增長(zhǎng)6.8%；北京二手房成交12545套，環(huán)比增長(zhǎng)17.8%，創(chuàng)下近6年同期次高。此外，天津、杭州等地二手房成交量也紛紛反彈，創(chuàng)下半年新高。成都更是連續(xù)兩月突破1.8萬(wàn)套。

　　但與成交量增長(zhǎng)不同的是，11月全國(guó)70個(gè)大中城市里，僅有杭州二手房?jī)r(jià)格不變，其余均下跌。也就是說(shuō)，二手房市場(chǎng)成交量漲，價(jià)格反而在跌。

　　>>二手房交易傭金降低，也可自行過(guò)戶

　　在交易層面，二手房除價(jià)格下降的同時(shí)，還迎來(lái)中介傭金變化。

　　9月27日，西安市住建局和西安市市場(chǎng)監(jiān)督管理局聯(lián)合印發(fā)的《規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》提到，鼓勵(lì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)按照成交周期越短費(fèi)率越低、房屋成交價(jià)格越高費(fèi)率越低的原則，合理降低房屋買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用；鼓勵(lì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合理降低租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用及其他延伸服務(wù)費(fèi)用；鼓勵(lì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)引導(dǎo)交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。

　　同一天，西安房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)出倡議，鼓勵(lì)各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在服務(wù)內(nèi)容不減項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量不降低的情況下，合理降低經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，在3%經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)基礎(chǔ)上，降幅不少于10%。

　　一直以來(lái)，西安二手房交易主流中介費(fèi)率是成交價(jià)的3%。相比動(dòng)輒百萬(wàn)房?jī)r(jià)，3%的中介費(fèi)用或許不算什么。但對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房款之外，中介費(fèi)、稅費(fèi)等支出相加也是不小的開(kāi)支。尤其對(duì)貸款買房者而言，如果首付款、稅費(fèi)等沒(méi)有降低余地，中介費(fèi)減少自是能省則省。

　　市場(chǎng)很快有了反響。10月18日，中介機(jī)構(gòu)境商地產(chǎn)宣布，即日起所有門店的中介費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由目前房屋成交總價(jià)的3%統(tǒng)一下調(diào)至2.5%。

　　12月1日起，西安中介市場(chǎng)占據(jù)頭部份額的“貝殼系”門店從“單邊收傭”模式改為“雙邊收傭”，即二手房買賣業(yè)務(wù)的居間服務(wù)費(fèi)，由買方、賣方自行協(xié)商承擔(dān)。

　　此外，西安市住建局在11月5日發(fā)布的《關(guān)于二手房交易有關(guān)事項(xiàng)的通告》，特別就經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)交易、自行交易兩種買賣模式給出具體流程。

　　大家都知道，相對(duì)新房，二手房交易的市場(chǎng)化程度更充分，買賣雙方進(jìn)行協(xié)商定價(jià)，更能體現(xiàn)樓市的真實(shí)狀態(tài)。

　　>>西安二手房掛牌量突破20萬(wàn)套

　　雖然雙邊收傭有益于提高交易公平性，但外界擔(dān)憂執(zhí)行雙向收傭后，本該由賣方承擔(dān)的傭金是否會(huì)被加到房?jī)r(jià)里，實(shí)際仍由買方承擔(dān)。一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種現(xiàn)象在眼下市場(chǎng)可操作性不強(qiáng)。因?yàn)殡S二手房交易量增加的還有居高不下的市場(chǎng)掛牌量，買方仍握有議價(jià)權(quán)。

　　華商報(bào)記者看到，12月14日諸葛找房顯示的西安二手房掛牌量超過(guò)20萬(wàn)套。與一年半以前（2022年7月）近12萬(wàn)套相比，多了8萬(wàn)多套掛牌房源。

　　“房源掛牌量連續(xù)處在高位，說(shuō)明業(yè)主出售積極性高，這主要因政策環(huán)境寬松，有的業(yè)主打算以舊換新，還有的持有房產(chǎn)意愿不強(qiáng)，期望拋售房產(chǎn)落袋為安。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。

　　在瑪雅房屋西安南稍門草場(chǎng)坡店負(fù)責(zé)人李周生看來(lái)，二手房交易量在房產(chǎn)市場(chǎng)中占比提高，這是由于當(dāng)前環(huán)境和預(yù)期下，許多購(gòu)房者更認(rèn)可房源地段和眼見(jiàn)為實(shí)。由于部分新房、期房出現(xiàn)延期交付、交付質(zhì)量不合格等問(wèn)題，加劇了買方對(duì)新房不確定性的擔(dān)憂和焦慮。

　　實(shí)際上當(dāng)二手房掛牌量走高的同時(shí)，新房市場(chǎng)選擇不算豐富。

　　中指研究院西安分院監(jiān)測(cè)，今年1-11月西安商品房意向登記平臺(tái)共展開(kāi)348次項(xiàng)目登記，近5.7萬(wàn)套房源入市，較去年同期相比房源數(shù)下滑1.67%。

　　即使在二手房銷售翹尾的10、11月份，新房銷售也冷熱不均。這兩個(gè)月里，西安共有62個(gè)樓盤進(jìn)行線上登記，最終產(chǎn)生17個(gè)搖號(hào)項(xiàng)目，其余均轉(zhuǎn)平銷，還有部分項(xiàng)目“零核驗(yàn)”。

　　>>房地產(chǎn)市場(chǎng)加速進(jìn)入存量房時(shí)代？

　　從供應(yīng)角度看，西安二手房市場(chǎng)交易井噴源于近十年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的持續(xù)供應(yīng)。

　　數(shù)據(jù)顯示，2013-2019年這7年，西安每年新建商品住宅成交套數(shù)在11萬(wàn)-13萬(wàn)套之間，平均每年大約有10萬(wàn)套新房增量，這7年增加的商品房就達(dá)到70萬(wàn)套左右。

　　從二手房的交易特點(diǎn)來(lái)看，二手房交易最佳房齡在5年左右，最好低于10年。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從新房轉(zhuǎn)向二手房，是世界各大城市地產(chǎn)發(fā)展必由之路。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家人均GDP超過(guò)8000美元、戶均住房套數(shù)大于1，將逐漸由增量開(kāi)發(fā)主導(dǎo)的新房市場(chǎng)趨于穩(wěn)定和成熟，存量房交易量開(kāi)始超過(guò)新房交易量。

　　西安二手房交易面積與新房市場(chǎng)差距越來(lái)越小，是否意味著二手房時(shí)代將加速到來(lái)？

　　資深房地產(chǎn)觀察人士夏強(qiáng)認(rèn)為，二手房交易占比上升是大勢(shì)所趨。原因之一是當(dāng)前的新房供應(yīng)正出現(xiàn)更多改善及中高端的高總價(jià)產(chǎn)品。而對(duì)于不少城市新市民、剛需類置業(yè)者而言，二手房反而成了性價(jià)比更高的選項(xiàng)。但這并不代表二手房能完全替代新房，未來(lái)一段時(shí)期，預(yù)計(jì)新房市場(chǎng)仍將獲較多支持。

　　進(jìn)一步看，盤活二手房，可能也會(huì)促進(jìn)新房市場(chǎng)的發(fā)展。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，如果二手房盤活，居民家庭收入增加，就會(huì)有能力換購(gòu)新房，有能力促進(jìn)新房去庫(kù)存，進(jìn)而改善房企資金狀況和解決債務(wù)問(wèn)題，讓市場(chǎng)更趨健康。 華商報(bào)記者 李程