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西安東郊知名的商業(yè)綜合體迎來變局。近日，有消息稱，位于西安城東幸福林帶的大型商業(yè)項(xiàng)目幸福林帶環(huán)球港面臨運(yùn)營調(diào)整。華商報(bào)大風(fēng)新聞記者上周在此采訪發(fā)現(xiàn)，頭頂“環(huán)球港”大IP的地下商業(yè)，如今遭遇客流清淡的現(xiàn)實(shí)，商場內(nèi)不少商鋪處于閉店?duì)顟B(tài)。而由上海月星商業(yè)和中建絲路西安合營的西安幸福港商業(yè)公司，法定代表人也已變更。

　　項(xiàng)目公眾號更名

　　月星、中建合營商管公司仍存續(xù)

　　近日，多個消息源稱“西安幸福林帶環(huán)球港更名幸福林帶商業(yè)”“環(huán)球港或撤出西安”。

　　作為西安最大下沉商場、城東商業(yè)地標(biāo)，幸福林帶環(huán)球港在運(yùn)營上是否發(fā)生變化？

　　記者綜合各方消息，近日兩個以西安幸福港商業(yè)運(yùn)營管理有限公司為認(rèn)證主體的公號，名稱中不再見到“環(huán)球港”字樣。據(jù)公號名稱記錄顯示，一是“西安幸福林帶環(huán)球港”在4月2日認(rèn)證為“西安幸福林帶商業(yè)”；二是“環(huán)球港inXian”3月27日認(rèn)證為“幸福林帶商業(yè)”。

　　4月12日，記者來到位于西安幸福路與萬壽路之間的幸福林帶，商業(yè)部分位于負(fù)一層空間。在現(xiàn)場指示牌等一些標(biāo)識中，仍標(biāo)識有“環(huán)球港”。不過，商場內(nèi)不少商鋪處于閉店?duì)顟B(tài)，仍在經(jīng)營中的主要是餐飲、生活服務(wù)及部分服飾類門店。此外，個別門店正在圍擋裝修。其中一處面積約有上千平方米的商鋪張貼有“裝修現(xiàn)場管控公示”，從店面名稱看將開設(shè)影視基地。而據(jù)附近商戶介紹，這里過去曾是一家時尚服裝品牌。

　　商場一位工作人員對記者表示，目前幸福林帶商業(yè)運(yùn)營主要管理方是中建，月星（環(huán)球港母公司）及中建合營的商業(yè)運(yùn)營管理公司繼續(xù)存續(xù)。后續(xù)是否會有調(diào)整，包括幸福林帶商業(yè)的名稱是否會有變化，還需要以正式通知為準(zhǔn)。

　　企查查顯示，西安幸福港商業(yè)運(yùn)營管理有限公司成立于2020年5月，上海月星商業(yè)發(fā)展股份有限公司、中建絲路西安建設(shè)運(yùn)營有限公司分別持股60%、40%。2023年底，西安幸福港商業(yè)運(yùn)營管理有限公司發(fā)生了工商變更。其中，公司法定代表人由丁佐勇變更為徐渭。

　　就西安幸福林帶商業(yè)相關(guān)情況，記者在4月12日上午致電月星集團(tuán)采訪，月星工作人員做了記錄，表示會轉(zhuǎn)給相關(guān)部門，截至4月14日發(fā)稿前暫未獲答復(fù)。

　　開業(yè)不到三年，商業(yè)運(yùn)營面臨挑戰(zhàn)

　　西安城東幸福林帶，南北長5.85公里，東西寬210米，占地1134畝，綠化覆蓋率達(dá)85%，被稱為全球最大地下空間利用工程之一。幸福林帶含林帶地上景觀、地下空間、綜合管廊、地鐵配套和市政道路等，2016年啟動建設(shè)，2021年建成后對外開放運(yùn)營。

　　作為一項(xiàng)民生工程、生態(tài)工程和市政工程，幸福林帶改造建設(shè)，反映出城市有機(jī)更新的探索。

　　對于項(xiàng)目中商業(yè)運(yùn)營部分而言，近兩年面臨客流不足的現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。

　　按照規(guī)劃，幸福林帶自北向南，分別是動之谷（全民健身、家庭親子）、森之谷（生態(tài)森林）、樂之谷（文化休閑）三大功能區(qū)。地下商業(yè)街區(qū)，也與之匹配相關(guān)產(chǎn)業(yè)。其中，位于“森之谷”的環(huán)球港商業(yè)街，堪稱幸福林帶商業(yè)最為集中區(qū)域。

　　2021年7月，幸福林帶環(huán)球港正式開業(yè)，開業(yè)之初曾吸引大量客流。據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2021年7-12月，不到半年，幸福林帶環(huán)球港累計(jì)客流超過1200萬人次，期間舉行環(huán)球音樂節(jié)、空中芭蕾環(huán)球漫步之旅、冰雪奇幻季等多場活動，總銷售額突破4億元。

　　但“開業(yè)嘗鮮期”結(jié)束之后，幸福林帶環(huán)球港似乎并未能留住更多消費(fèi)者，并開始在多篇報(bào)道中被描述為商鋪“關(guān)門歇業(yè)”“門可羅雀”“經(jīng)營不景氣”等等。

　　記者注意到，從4月12日晚現(xiàn)場情況看，本該是消費(fèi)黃金時段，街區(qū)內(nèi)客流并不多，即使仍在營業(yè)的潮牌餐飲店中，也是食客寥寥。極具特色的是，這里有一條號稱西北最大商場有軌小火車“幸福號”，但本該按時刻表上發(fā)動的小火車，遲遲未見蹤跡。

　　一位商戶稱，商場規(guī)劃得不錯，地上是林帶公園，地下還有即將開通的地鐵接駁。但近幾年經(jīng)營不理想，又趕上疫情，再加上房租、物業(yè)費(fèi)等開支較高，“許多經(jīng)營戶都撐下去了”。

　　對于此次運(yùn)營商的變化，該商戶稱，最關(guān)心的是租金成本等會否做調(diào)整。

　　多因素導(dǎo)致商業(yè)不景氣

　　環(huán)線地鐵將帶來新機(jī)遇？

　　過往幸福林帶商業(yè)備受關(guān)注，某種程度是因商業(yè)運(yùn)營管理方中的環(huán)球港品牌。

　　作為上海民企巨頭月星集團(tuán)旗下城市綜合體品牌，環(huán)球港在長江經(jīng)濟(jì)帶、絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶、東北亞經(jīng)濟(jì)圈等區(qū)域均有落子，其中最成功當(dāng)屬上海環(huán)球港。

　　據(jù)聯(lián)商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2023年全國公開銷售額超100億的商場有15家，上海環(huán)球港以203億元位居第三，僅次于北京SKP、南京德基廣場。

　　來自國內(nèi)經(jīng)濟(jì)中心城市上海、具有成熟商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的環(huán)球港，為什么在西安就水土不服了？

　　在資深商業(yè)地產(chǎn)觀察人士、西安碑林區(qū)特色街區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)人夏強(qiáng)看來，幸福林帶商業(yè)不景氣問題或許并不出在環(huán)球港品牌，而是由多重因素綜合導(dǎo)致。

　　跳出品牌引入和運(yùn)營等商業(yè)因素，夏強(qiáng)認(rèn)為，下沉式商業(yè)、地下商業(yè)本身存在一定客流制約，比如，受到地上空間業(yè)態(tài)和交通條件等硬件影響。但凡經(jīng)營業(yè)績好的地下商業(yè)街，往往都是與地上業(yè)態(tài)整合較好的特色商業(yè)。從幸福林帶商業(yè)來看，項(xiàng)目體量龐大，商業(yè)動線較長，緊鄰幸福路與萬壽路兩條城市干道，這對項(xiàng)目交通、客流引導(dǎo)等都提出更高要求。

　　類似幸福林帶商業(yè)這樣的大體量商業(yè)，需要足夠消費(fèi)力支撐，或是做成具有充足吸引力的城市級消費(fèi)目的地。如果定位于社區(qū)型商業(yè)，那么需要考慮周邊老舊小區(qū)居多的現(xiàn)狀。

　　運(yùn)營方面，除了街區(qū)品牌需要提升，夏強(qiáng)指出，疫情沖擊及近年來市民的消費(fèi)信心不足，同樣是關(guān)鍵因素，可以說幸福林帶環(huán)球港的開業(yè)時段并不理想。

　　當(dāng)然，隨著城市發(fā)展和新規(guī)劃落地，幸福林帶商業(yè)也將迎來新的機(jī)遇。幸福林帶工程重要組成部分——地鐵8號線將開通。西安市3月18日發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)2024年為民實(shí)事實(shí)施方案的通知》提到，地鐵8號線預(yù)計(jì)今年12月具備初期運(yùn)營條件。記者采訪中，亦有幸福林帶商業(yè)的經(jīng)營戶，表達(dá)了對地鐵通車帶來更多客流的憧憬。

　　此外，2023年9月，西安市新城區(qū)公眾號一篇文章提到，“幸福路經(jīng)濟(jì)板塊儲備了總投資337億元的6個大項(xiàng)目”。另從公開資料看，已確定的大項(xiàng)目包含長樂天街、西安銀泰中心、百度西北營銷服務(wù)中心、比亞迪廠區(qū)及周邊改造項(xiàng)目、秦創(chuàng)智谷、華清產(chǎn)業(yè)園等。

　　西安商業(yè)項(xiàng)目持續(xù)增量

　　誰的競爭力更強(qiáng)？

　　近年來，西安商業(yè)項(xiàng)目持續(xù)快速發(fā)展。據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截至2023年11月，西安已開業(yè)購物中心+獨(dú)立百貨（3萬㎡以上）存量已達(dá)954.87萬㎡，在西北省會城市里遙遙領(lǐng)先。另有消息稱，今年，西安各區(qū)縣（開發(fā)區(qū)）預(yù)計(jì)有近20個商業(yè)項(xiàng)目建成投用。其中包括號稱“西安最大標(biāo)桿性商業(yè)項(xiàng)目”的宜家薈聚、總建面超50萬㎡的曲江西安萬象城、龍湖未央天街、王府井國際港絲路購物中心等。

　　多個重磅商業(yè)體降臨，從側(cè)面詮釋西安這座城市商業(yè)綜合表現(xiàn)力及商業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ耐瑫r，也意味著商業(yè)存量市場面臨著更激烈的競爭與挑戰(zhàn)。

　　以2023年為例，據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的《西安45家商業(yè)中心銷售額盤點(diǎn)》，共有5座商場銷售額超過20億元。銷售額10-20億元的商場，共有13家。除此之外，更多商場銷售額在10億元甚至5億元以內(nèi)。而這只是西安部分商場的業(yè)績。在西安的各大商場中，近年銷售額排前兩位的是小寨賽格國際購物中心、西安SKP，二者都達(dá)到或接近百億級別。

　　陜西師范大學(xué)國際商學(xué)院院長雷宏振在接受華商報(bào)記者采訪時認(rèn)為，商場業(yè)績的好壞與定位、位置、招商、運(yùn)營等息息相關(guān)，為了獲得更好的流量，適時調(diào)整是商場一貫手法。而從結(jié)果上看，體量夠大，擁有強(qiáng)主力品牌和鮮明特色的商場能更多享受流量加持，取得不錯銷售額。

　　夏強(qiáng)認(rèn)為，從城市規(guī)模和消費(fèi)空間而言，國內(nèi)各大城市的商業(yè)市場，年銷售額達(dá)百億級別的“店王”往往只有一到兩家，這就意味著更多項(xiàng)目爭奪的份額集中在數(shù)億到數(shù)十億之間。相對來說，體量越大的商場有一定業(yè)績優(yōu)勢，但也不是絕對的。商業(yè)項(xiàng)目只有解決好精準(zhǔn)定位、定義目標(biāo)消費(fèi)者的問題，留住顧客，才能在激烈的商業(yè)環(huán)境中找到新的出路。 華商報(bào)大風(fēng)新聞記者 查京京 文/圖