公攤面積超40%！買到這樣的房子只能自認(rèn)倒霉？律師支招

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2020-12-28 09:20:39來(lái)源：中央廣電總臺(tái)中國(guó)之聲

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武漢的蔣先生在2018年購(gòu)買了綠地置業(yè)開(kāi)發(fā)的“悅瀾灣”小區(qū)，當(dāng)時(shí)承諾的是“商住用房”，但交了錢拿到合同發(fā)現(xiàn)居然是“商業(yè)辦公房”，且實(shí)際面積與合同面積相比嚴(yán)重縮水，公攤超過(guò)了40%，而開(kāi)發(fā)商承諾的共享休閑區(qū)域至今還是毛坯。

“商住用房”和“商業(yè)辦公房”有哪些不同之處？如此銷售，開(kāi)發(fā)商是否涉嫌誤導(dǎo)消費(fèi)者？蔣先生和其他住戶又該如何維權(quán)？

先交錢后簽合同

商住用房變成了商業(yè)辦公房

湖北武漢的蔣先生2018年通過(guò)綠地置業(yè)購(gòu)買了“悅瀾灣”小區(qū)的一套商住用房，總面積53.81平方米，要求先交定金，后拿合同。他拿到合同后才發(fā)現(xiàn)所謂的“商住”其實(shí)就是商用辦公用房，實(shí)際住房的效果與漂亮寬敞的樣板間也不一樣。

蔣先生： 我也確實(shí)沒(méi)有仔細(xì)看合同，合同上寫(xiě)的是辦公室。在拿到合同前已經(jīng)交了5萬(wàn)元定金，又不能悔簽，后來(lái)一錯(cuò)到底，然后就一步步被開(kāi)發(fā)商偷梁換柱。

綠地悅瀾灣宣傳海報(bào) 受訪者供圖

蔣先生說(shuō)，合同上承諾的是建筑面積53.81平方米，實(shí)際使用面積36.36平方米，但實(shí)際經(jīng)過(guò)測(cè)量，只有32平方米，公攤面積超過(guò)了40%。

蔣先生的購(gòu)房合同受訪者供圖

蔣先生的鄰居宋女士也遇到同樣情況。她告訴記者，自己也是本著對(duì)綠地公司的信任，先交錢后簽合同。

宋女士：開(kāi)發(fā)商說(shuō)所有合同是官方統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)合同，都在房管局備案了，不讓看。拿到合同后，就讓業(yè)主簽字，簽字的過(guò)程也非常快，基本上沒(méi)多少時(shí)間細(xì)看。之前說(shuō)是商業(yè)住宅不是商業(yè)辦公，后來(lái)商業(yè)辦公連最基本的防水都不到位，也沒(méi)有天然氣。

對(duì)此記者多次嘗試聯(lián)系采訪綠地集團(tuán)，截至發(fā)稿，尚未得到回應(yīng)。

宋女士提供的產(chǎn)權(quán)證受訪者供圖

專家：公攤無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)

發(fā)現(xiàn)與預(yù)期不符應(yīng)盡早退掉

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，與傳統(tǒng)居住用房公攤面積不同，商用房的公攤面積的確更高。公攤面積到底該有多少，國(guó)家也沒(méi)有明確規(guī)定，全都取決于合同上標(biāo)明的建筑面積和實(shí)際面積，所以商住、辦公用房如果用來(lái)居住，在功能上都是受限的。

嚴(yán)躍進(jìn)：無(wú)論是商住公寓還是商用辦公，其實(shí)與普通住宅有很大區(qū)別。有些開(kāi)發(fā)商會(huì)強(qiáng)調(diào)公寓的概念，在水電煤上有一定的誤導(dǎo)，或者變相改造成有居住功能的。普通的商品住宅一般不叫商住，直接就叫住宅。商住或商辦，都是物業(yè)違規(guī)回避政策管控，說(shuō)明當(dāng)前還是存在誤導(dǎo)營(yíng)銷的情況。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，由于公攤沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，買房前務(wù)必了解房屋屬性，如果想要買這樣的房屋來(lái)居住，發(fā)現(xiàn)與自己預(yù)期不符時(shí)應(yīng)盡早退掉。

嚴(yán)躍進(jìn)：一般住宅的公攤可能達(dá)到10%，商業(yè)辦公的公攤明顯偏大。購(gòu)房者如果買了這種模棱兩可的房屋，要保留證據(jù)進(jìn)行維權(quán)。不建議投資此類房屋，必要時(shí)即便有一定損失，能退掉則退。

律師：面積誤差超3%，有權(quán)要求退房

“先付定金后看合同”涉嫌違法

河南豫龍律師事務(wù)所律師付建告訴記者，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，實(shí)際面積超過(guò)合同約定3%的，法院應(yīng)該支持購(gòu)房者退款或要求開(kāi)發(fā)商雙倍退還差價(jià)的要求，至于開(kāi)發(fā)商在賣房時(shí)的其他承諾，也應(yīng)以合同約定為準(zhǔn)。

付建： 合同約定36平方米的面積，實(shí)際只有32平方米，面積誤差已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)3%，所以買受人有權(quán)要求退房。

關(guān)于配套設(shè)施，如銷售人員在銷售過(guò)程中口頭承諾有水電配套設(shè)施，但在書(shū)面合同中沒(méi)有約定，業(yè)主不能僅以口頭承諾而要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

關(guān)于配套空間，開(kāi)發(fā)商在售樓宣傳時(shí)，如果在宣傳海報(bào)上表示有自助健身房、自助廚房等設(shè)施設(shè)備，則視為開(kāi)發(fā)商的承諾，應(yīng)對(duì)此負(fù)責(zé)；在交房時(shí)，如果沒(méi)有相關(guān)設(shè)施，開(kāi)發(fā)商可能涉嫌虛假宣傳，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

購(gòu)房者先付定金才能看合同涉嫌違法。定金是為確保合同履行而自愿約定的一種擔(dān)保形式，合同的簽訂是一種平等自愿的狀態(tài)，不能強(qiáng)迫當(dāng)事人交納定金后才能看合同。

付建： 強(qiáng)迫當(dāng)事人交納定金后才能買賣合同是違法行為，該案中業(yè)主尚未看到買賣合同具體條款的約定內(nèi)容，開(kāi)發(fā)商就讓簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，或者說(shuō)讓交5萬(wàn)元之后再看合同，明顯違背了法律法規(guī)。

來(lái)源:中央廣電總臺(tái)中國(guó)之聲

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