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　　11月4日，住建部發(fā)布全國第一批城市更新名單，共21個試點(diǎn)城市，西安在列。

　　自2021年11月開始，為期2年。重點(diǎn)針對我國城市發(fā)展進(jìn)入城市更新重要時期所面臨的突出問題和短板，結(jié)合各地實(shí)際，因地制宜探索，科學(xué)有序?qū)嵤┏鞘懈�新行動�?/span>

　　這對于西安城市發(fā)展無疑是利好的。說到城市更新，繞不開房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　那么，大勢之下，房企如何在新賽道搶跑?

　　“改造”升級“更新”

　　更注重再利用可持續(xù)發(fā)展

　　據(jù)了解，2019年，陜西出臺《關(guān)于推進(jìn)全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實(shí)施意見》，老舊小區(qū)改造正式實(shí)施。全省共涉及9000多個小區(qū)，百萬余戶居民。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2020年西安計劃改造老舊小區(qū)1100個，面積1900萬平方米。截至2020年12月底，老舊小區(qū)改造完工1131個。今年，借助十四運(yùn)會契機(jī)，西安市改造速度非常之快，全市老舊小區(qū)改造開工建設(shè)項目量，穩(wěn)居全國各城市前列。截至2021年5月底，已實(shí)施改造1861個小區(qū)，建筑面積2539萬平方米，已完成改造老舊小區(qū)1836個小區(qū)，建筑面積2452萬平方米。

　　今年8月份，住建部發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》規(guī)定，實(shí)施城市更新行動，要順應(yīng)城市發(fā)展規(guī)律，尊重人民群眾意愿，以內(nèi)涵集約、綠色低碳發(fā)展為路徑，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，堅持“留改拆”并舉，以保留利用提升為主，嚴(yán)管大拆大建，加強(qiáng)修繕改造，注重提升功能，增強(qiáng)城市活力。

　　11月4日，住建部出臺《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于開展第一批城市更新試點(diǎn)工作的通知》要求，探索城市更新可持續(xù)模式。探索建立政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、公眾參與的可持續(xù)實(shí)施模式。堅持“留改拆”并舉，以保留利用提升為主，開展既有建筑調(diào)查評估，建立存量資源統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制。

　　從接連出臺的政策可以看出，城市發(fā)展從“改造”向“更新”有了明顯的轉(zhuǎn)變。

　　西安建筑科技大學(xué)建筑學(xué)院副教授馬健認(rèn)為，城市更新和城改舊改有清晰區(qū)別。城市更新主要是針對具有保留價值的歷史遺存建筑和功能不合理的現(xiàn)代建筑，對其進(jìn)行重新的設(shè)計改造和內(nèi)容植入，將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市生活的地區(qū)，做必要的有計劃的改建，以期煥發(fā)新的活力。城改舊改主要是針對不具有保留價值的老建筑和城市棚戶片區(qū)，對城市道路、路網(wǎng)等整體地、有步驟地改造和更新老城市的物質(zhì)生活環(huán)境及服務(wù)設(shè)施等。西安是一個有著濃厚文化底蘊(yùn)的城市，政府和企業(yè)都有責(zé)任和義務(wù)把歷史文化傳承下去，文化也是西安核心競爭力的重要組成部分。

　　房企深度參與開辟發(fā)展“新賽道”

　　有效刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展

　　馬健認(rèn)為，西安作為首批試點(diǎn)城市，在房地產(chǎn)開發(fā)受到調(diào)控、市場下行的背景下，城市更新會成為又一新的熱點(diǎn)，吸引更多房企參與。

　　隨著“城市更新”步伐加快，各類參與其中的房企漸成一股關(guān)鍵力量。而之于房企們而言，參與城市更新已被視為獲取重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊的重要途徑。

　　據(jù)了解，萬科、華潤、招商、保利、華僑城等企業(yè)紛紛加入“城更大軍”，而經(jīng)他們之手“爆改而紅”的商業(yè)項目也不在少數(shù)。在全國其他城市更新過程中，有不少經(jīng)典項目。“先行者”深圳于2009年首提“城市更新”概念。廣州則于2016年開始推行“三舊”改造。據(jù)了解，萬科以20多個項目深度參與了深圳城市更新，還有30余個儲備項目。經(jīng)典的萬科南山南園新村項目保留歷史元素，更新居住商業(yè)環(huán)境。

　　還有被業(yè)界稱贊的成都首個EPC+O(工程總承包+代運(yùn)營)的城市更新模式項目，成都猛追灣項目，整個項目由成華區(qū)改革與發(fā)展局和錦城華創(chuàng)置業(yè)責(zé)任有限公司牽頭，中天控股集團(tuán)和萬科聯(lián)合中標(biāo)猛追灣一期改造工程。資料顯示，該項目通過政府、企業(yè)、居民等多方共同參與，帶動周邊30余家留存商家主動轉(zhuǎn)業(yè)態(tài)、提品質(zhì)，拉動片區(qū)商鋪?zhàn)饨鹕蠞q60%-70%，體現(xiàn)了萬科通過引入新經(jīng)濟(jì)、新業(yè)態(tài)推動城市活化。

　　而在西安，還有為大眾所熟知的大華1935和老鋼廠更新改造項目。2017年，復(fù)星集團(tuán)邀請伍茲貝格設(shè)計團(tuán)隊為這片老廠房建筑群進(jìn)行商業(yè)改造提升，融合歷史空間和現(xiàn)代生活方式，打造沉浸式商業(yè)體驗，如今已經(jīng)成為西安年輕人的打卡地。復(fù)地集團(tuán)也因此拿到片區(qū)內(nèi)開發(fā)用地，打造大華1935樓盤開發(fā)公寓產(chǎn)品，同時煥發(fā)了西安大華1935的新生。

　　西安歐亞學(xué)院人居與環(huán)境學(xué)院客座教授朱郁認(rèn)為，西安將優(yōu)化和重新配置城市土地，釋放城市更新帶來的區(qū)域紅利，城市土地價值的升值可見。通過城市更新舉措，使城市品質(zhì)得到進(jìn)一步提升，有效刺激房地產(chǎn)市場需求，不論是新房市場還是存量市場，對需求的拉動將會更明顯。

　　更新之下 房企拿地機(jī)會增多

　　聯(lián)合作戰(zhàn)或能搶占藍(lán)海

　　可以預(yù)見，西安城市更新將帶來一系列變化。那么，會有哪些變化?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又將如何應(yīng)變?

　　朱郁建議，要客觀認(rèn)知與明確的一點(diǎn)是，能夠參與及承擔(dān)城市更新作業(yè)的門檻是不低的，對從事房企的綜合能級要求更高。對西安所在的頭部規(guī)模化房企與西安本土房企而言，也將改變投資、拓展的關(guān)注區(qū)域、板塊及價值預(yù)期，并且需要加強(qiáng)“練內(nèi)功”來實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營轉(zhuǎn)型、業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，進(jìn)入房企開發(fā)、運(yùn)營的新賽道。

　　馬健也認(rèn)為，在土地已大量開發(fā)、城市向周邊擴(kuò)張條件越來越有限的前提下，對老舊片區(qū)和建筑進(jìn)行更新改造，讓其產(chǎn)生新的價值，有助于提高土地使用效率，讓逐漸衰落的片區(qū)重新煥發(fā)活力，也有助于西安城市總體面貌的提升。在多重調(diào)控政策的共同影響下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在經(jīng)歷大洗牌，許多房企會被市場淘汰，還有一些正在謀求轉(zhuǎn)型，許多房企都有涉及城改業(yè)務(wù)，作為城市更新試點(diǎn)城市，為房企又增加了新的市場機(jī)會，相信未來會有很多房企期望參與城市更新項目。

　　自媒體從業(yè)人沈瑋表示，對于房地產(chǎn)市場的威力，城市更新自然不及城改、棚改，重心在于城區(qū)配套職能的優(yōu)化，以提升城市便捷度、幸福感為主，無法通過大拆大建，去帶來大量的租賃、購房需求。城市更新項目均涉及拆遷安置、區(qū)域配套、文化保護(hù)、產(chǎn)業(yè)引進(jìn)以及重塑區(qū)域價值，通常會有兩三家開發(fā)商聯(lián)合運(yùn)作，憑一己之力很難撬動這片藍(lán)海。所以，城市更新會給資金實(shí)力雄厚、體系完善的房企，帶來進(jìn)駐主城區(qū)的機(jī)會。在未來的土拍市場上，我們可能不會見到房企高溢價摘得主城區(qū)，但會通過城市更新等戰(zhàn)略合作關(guān)系進(jìn)駐主城區(qū)。招拍掛之外、城市更新之下，又給房企提供了新的思路，西安的井上村、紅旗廠等，都是很多雙眼睛盯著的土地資源。 

      華商報記者 狄芳 杜蒙