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　　最近，西安市民劉女士遇到了一件“怪事”——“2024年元旦，我的房貸利率又下調了，但我1月份的還款金額卻變多了，這是怎么回事?”市民劉女士向本報“鐘小樓”反映。近日，記者通過采訪西安銀行的個貸業(yè)務專家，為劉女士解除了疑惑。

“重定價日”

導致利率再下調

　　“我的房貸利率竟然又降了，這下又給我省錢了。”近日，劉女士查詢自己的房貸詳情發(fā)現(xiàn)，自己的房貸利率繼去年9月份下調到4.3%后，又降到了4.2%。高興之余，劉女士也有些困惑，表示自己并不清楚房貸利率為什么會再次下調。

　　記者了解到，房貸利率是在LPR(貸款市場報價利率)基礎上加減點確定的。2023年9月25日起，存量首套住房貸款利率調整拉開大幕。銀行主動對符合條件的存量首套住房貸款借款人，進行了批量利率調整。劉女士的房貸利率就是按照“相應貸款期限LPR不加點”的原則，下調到了4.3%。不過，“去年9月份全面實施的存量首套住房貸款利率調整工作，調整的是加點值部分，不涉及LPR取值調整。LPR取值僅在‘重定價日’更新。”西安銀行個貸業(yè)務工作人員告訴記者。

　　“重定價日”是在浮動利率貸款中，借款人與銀行約定利率調整的日期，一般情況下，大部分貸款的“重定價日”為每年1月1日或貸款發(fā)放日的對月對日。

　　如“重定價日”選擇的是每年1月1日，銀行會根據(jù)上一年12月20日公布的LPR，自動調整新一年個人房貸利率中LPR的值，無需客戶申請。如選擇貸款發(fā)放日對月對日調整的，則依據(jù)對應日上一個月的對應期限LPR進行調整，最終確定調整后的存量房貸利率水平。

　　以市民劉女士的房貸(貸款期限30年)為例，她去年存量房貸利率調整后執(zhí)行利率為4.3%，因為她與銀行的貸款合同約定1月1日為“重定價日”，那么，劉女士2024年的房貸利率中的LPR就調整為2023年12月份公布的5年期以上LPR，也就是4.2%。

“等額本息”導致還款計劃

調整后的首期還款額增加

　　“我的房貸還款方式是按月等額本息。去年12月15日的還款金額是769.35元，但今年1月15日的還款金額是780.7元，增加了11.35元。”劉女士更大的困惑是，貸款利率降了，還款金額咋還高了?

　　據(jù)了解，在房貸利率發(fā)生調整時，銀行系統(tǒng)會對原貸款剩余本金根據(jù)調整后新的利率和貸款剩余期限重新計算該筆貸款的還款計劃。并需要單獨計算調整后的首期應還利息，根據(jù)調整時點，分段計息。但總體遵循的規(guī)則是還款本息總額減少，總償還本金不變，總付利息減少。

　　西安銀行個貸業(yè)務工作人員介紹，由于新計劃的還款期數(shù)較貸款發(fā)放時已經發(fā)生變化，因此重新算得的每月應還本金金額也會發(fā)生變化。這也導致部分像劉女士一樣的借款人，遇到了還款計劃調整后首期利息減少金額不能抵消新還款計劃每月應還本金增加金額的情況，從而出現(xiàn)了首期還款額微增的現(xiàn)象。但該情況只會出現(xiàn)在調整后的首月，后續(xù)每個期次償還的本息合計都會比調整前對應期次的本息合計要少。

　　舉例來看，一筆等額本息還款方式的貸款，剩余本金為730126.76元，貸款360期，已還33期，剩余327期，還款日是每月1日，在2023年9月25日進行了存量首套房貸利率調整，調整前利率為5.19%，調整后利率為4.3%。

　　該筆貸款第33期還款本息合計4176.12元，第34期原計劃還款額為4176.12元(其中，本金1018.32元，利息3157.80元)。利率調整后，該筆貸款首月(即第34期實際)還款本息合計變動為4227.54元(其中，本金1178.04元，利息3049.50元)，對比來看利息減少了108.30元，但本金增加了159.72元，因此該月還款金額增加。第35期，貸款還款本息合計為3794.33元(其中，本金1182.26元，利息2612.07元)，還款額比第33期減少了381.79元。后續(xù)期次還款額均同第35期保持一致。

　　“我剛查了一下自己的還款記錄，發(fā)現(xiàn)去年10月份的還款金額的確也增加了。但是去年11月和12月的還款額比去年9月份減少了。”劉女士恍然大悟，自己2024年2月的貸款還款額為761.71元，也比去年12月減少了7.64元。

計劃辦理房貸的市民

應如何選擇還款方式？

　　記者了解到，新調整后的房貸首期還款額增加，一般只會出現(xiàn)在“等額本息”的還款計劃中。那么，計劃辦理房貸的市民應該如何選擇還款方式呢?

　　“個人住房按揭貸款屬于比較常見的個人中長期貸款，目前市場主流還款方式為‘等額本金’和‘等額本息’兩種還款方式。”西安銀行個貸工作人員告訴記者，市民應結合自己當前手頭資金流動性、投資經驗、對后期收入預測等因素，進行綜合考量。如果目前資金寬裕，從減少還款成本角度出發(fā)，可以選擇“等額本金”方式，總利息支出成本相對較少，但該方式每個月還款額不同，前期還款壓力較大。如果市民短期內有資金壓力，可以選擇“等額本息”還款方式，后期可以根據(jù)自身情況向銀行申請“提前還款”，減少利息支出。

　　記者 李猛