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2021上半年房地產(chǎn)市場調(diào)控密集，信貸政策收緊，購房政策調(diào)整頻繁，但熱點城市房價上漲仍是主流。隨著調(diào)控深入，房價漲幅逐漸被抑制，特別是一線城市二手房市場降幅明顯。

關(guān)于下半年房地產(chǎn)市場運行，專家對中國網(wǎng)財經(jīng)表示，二手房價漲幅放緩是樓市回歸常態(tài)的表現(xiàn)，未來樓市成交將逐漸趨向平穩(wěn)。

上半年二手房市場管控措施密集，預計未來二手房價降幅持續(xù)市場回歸常態(tài)

據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，今年前5月各地房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)超過234次。其中，二手房市場管控措施也密集出臺。

今年2月，深圳發(fā)布二手房參考價機制。3月，北京海淀嚴懲“炒作”學區(qū)房，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會發(fā)起“規(guī)范房源掛牌和信息發(fā)布的自律倡議”。一線城市帶頭示范后，二線城市緊跟步伐。到4月，合肥二手房限購、西安二手房限售，5月成都正式發(fā)布二手房參考價政策。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，北上廣深四個一線城市1月份二手住宅銷售價格環(huán)比上漲1.3%；2月份二手住宅價格環(huán)比上漲1.1%；3月上漲1.0%；4月上漲0.8%；5月上漲0.6%。一線城市二手房價漲幅回落明顯。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中國網(wǎng)財經(jīng)表示，實際上一線城市政策管控非常嚴厲，此前查處深房理等炒房團對市場形成了一定的震懾力。后續(xù)新房集中供應，二手房市場隨之降溫。

“二手房價還在漲，但漲幅在放緩，預計下半年二手房價降幅仍將持續(xù)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，過去幾個月，特別是一季度二手房價暴漲，其實是一種不正常的狀態(tài)。房地產(chǎn)市場本身就不應該暴漲，二手房價漲幅放緩是樓市回歸常態(tài)的表現(xiàn)。

不僅有政策調(diào)控，二手房市場近日也頻傳房貸收緊甚至停貸的消息。

據(jù)媒體報道，深圳、東莞、南京均出現(xiàn)二手房貸額度不足的消息，而武漢、合肥、重慶、杭州等多個城市傳出額度用完，被迫“停貸”的風聲。

張大偉認為，目前來看，南方城市房貸明顯收緊，收緊的原因是房貸不夠用。二手房成交量加大，使得原本已經(jīng)供應很多的房貸不夠用。

張大偉指出，本質(zhì)還是因為樓市過熱，2020年包括今年一季度在內(nèi)信貸超發(fā)，房貸本身處于歷史高位并且同期上漲幅度非常明顯，但是整個樓市成交金額過大，信貸供給不夠，變相使得房貸不夠用，即房貸收緊，因此市場結(jié)果就是房價還在漲，但是漲幅在減小。房貸供應量不夠就抑制市場成交，后續(xù)二手房樓市成交還是會逐漸向平穩(wěn)方向發(fā)展。

土地市場上半年“量跌價漲”，首批“雙集中”供地存降溫效應

據(jù)中指研究院2021年上半年土地市場報告，2021年上半年，全國300城市土地市場整體供應量減少6%，成交量減少9%，成交均價上漲21%，溢價率上升1個百分點，前六個月出讓金總額2.83萬億元，同比上漲8%，住宅用地供應量同比下降9%。一季度土地供求同比走高，二季度供地節(jié)奏放緩，上半年總體上出現(xiàn)出量跌價漲的態(tài)勢。

今年2月開始，北上廣深等22個城市逐步試點“供地兩集中”政策，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地招拍掛公告及組織出讓。截至到6月26日，22城中除武漢外的21城均已完成第一輪集中土拍。

中指研究院認為，“供地兩集中”政策將有利于穩(wěn)定市場預期、降低土地競拍熱度，引導市場合理回歸，對于平抑溢價率有積極作用。有助于實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的政策目標。

但根據(jù)中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，首批雙集中供地結(jié)束后，土地熱度不減，溢價率也較去年上升。具體來看，對比22個集中供地試點城市在2020年全年完成的住宅土地出讓情況，地價平均樓面價上漲了15%。從溢價率看，2021年第一輪集中供地也較去年上漲了2個百分點。

對此，嚴躍進分析稱要客觀看待此類溢價率。首先土地供應增多，客觀上拿地機會多，所以溢價率相對來說是會有所把控的；其次，土地溢價率本身也受供地的影響，部分地塊比較熱，和土地位于市區(qū)等因素有關(guān)。

“首批雙集中供地實際上還是有降溫效應的，各地土地方面有限地價等各類約束，客觀上也使得房企拿地理性，基本上還是吻合‘穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期’政策導向的。”嚴躍進說。

房地產(chǎn)稅下半年會推進？，專家：未來將會漸進推進，短期內(nèi)落地可能性不大

5月11日，財政部等四部門召開房地產(chǎn)稅改革試點工作座談會。座談會提出要聽取部分城市人民政府負責同志及部分專家學者對房地產(chǎn)稅改革試點工作的意見。

業(yè)內(nèi)人士指出，“談稅色變”現(xiàn)象實際存在。有關(guān)房地產(chǎn)稅法的任何新進展，都會引發(fā)市場的討論。而此次財政部等四部門齊聚召開座談會是否意味著“房地產(chǎn)稅法”將要推出？對未來下半年房地產(chǎn)市場會有什么具體影響？

“房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)長效機制的重要環(huán)節(jié)，未來幾年肯定會逐漸的推進，但是短期來看，落地的可能性不大，起碼兩三年內(nèi)不用把‘房地產(chǎn)稅’當成一個干擾市場影響市場的指標。” 張大偉在接受中國網(wǎng)財經(jīng)采訪時表示：“從此次座談會可以看出，房地產(chǎn)稅將來肯定會落地，但不會是近期的事。”

嚴躍進認為房地產(chǎn)稅有大城市先行試點的可能。嚴躍進表示，房地產(chǎn)稅客觀上有助于促進房價穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。而此次首次提及“改革試點工作”，有很強風向標意義。并且從當前房地產(chǎn)市場的管控思路看，大城市先行試點的可能性最大。

若房地產(chǎn)稅持續(xù)推進，會對房地產(chǎn)市場帶來什么影響？

嚴躍進認為，如果大城市推進房地產(chǎn)稅改革，住房持有成本增加，會使得一手房認購意愿淡化，進而促進房價下降或漲幅收窄；二手房房東也會因為潛在收益減少而拋售房產(chǎn)，促使市場上流通的二手房增多，壓低房價；從房企拿地方面看，客觀上會引導房企轉(zhuǎn)移到其他地級市或弱省會城市，減少大城市土地市場競爭激烈程度；最后，隨著市場上購房市場熱度減少和存量房源的增加，客觀上也會使得租賃市場的壓力減少，進而促使租金下降。