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華商網(wǎng)訊 (記者 鐘夢哲)自6月9日起，華商網(wǎng)推出“房屋質(zhì)量糟心事”系列報(bào)道，尋找市民身邊的房屋質(zhì)量問題，曝光偷工減料、粗制濫造行為。截止7月8日，華商網(wǎng)共收到市民反饋線索80余條，主要集中在房屋的漏水、噪音、墻體質(zhì)量和新房驗(yàn)收不達(dá)標(biāo)四大類，其中新房驗(yàn)收質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的反映比較突出。
收集線索期間，不少市民反映，房子遇到質(zhì)量問題之后，不知道應(yīng)當(dāng)如何維權(quán)，物業(yè)或者開發(fā)商總采取“拖字訣”，讓問題長時(shí)間懸而未決。連日來，華商網(wǎng)聯(lián)合陜西漢廷律師事務(wù)所魏楨培律師，通過分析梳理相關(guān)典型案例，為業(yè)主維權(quán)支招解惑。
業(yè)主家墻體屢次漏水 物業(yè)多次維修于事無補(bǔ)
西安南郊王女士反應(yīng)稱，其家中臥室經(jīng)常漏水，讓物業(yè)維修過多次但是并不起作用。“我家位于整個(gè)樓房的西側(cè)西戶，從入住開始西側(cè)的臥室就是外面下大雨、里面小下雨的狀態(tài)。”王女士在第一次滲水時(shí)就找物業(yè)協(xié)調(diào)維修，經(jīng)過多次修理主臥已經(jīng)修復(fù)完好，但是側(cè)臥還是滲水。
據(jù)了解，王女士家房屋外墻的滲水保質(zhì)期是五年，距離過期的日子還有一年左右，從提出在房屋外墻修漏水到現(xiàn)在已經(jīng)有一個(gè)多月的時(shí)間，但是來負(fù)責(zé)維修外墻的人自始至終沒有露過面。王女士認(rèn)為對方在拖延時(shí)間，等房子超過五年保質(zhì)期，她就得自己花錢維修。6月19日華商網(wǎng)報(bào)道發(fā)布之后，經(jīng)協(xié)調(diào)物業(yè)，最終答應(yīng)在墻外側(cè)給王女士維修漏水問題。
律師分析：
陜西漢廷律師事務(wù)所魏楨培律師分析認(rèn)為，保修期內(nèi)，開發(fā)商對房屋質(zhì)量問題負(fù)有保修義務(wù)，若開發(fā)商遲延履行維修義務(wù)構(gòu)成違約。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定，交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。
因此，王女士如經(jīng)催告后，開發(fā)商仍然拒不履行維修義務(wù)的，可以委托專業(yè)的維修機(jī)構(gòu)自行維修。維修完成后，她不僅可以向開發(fā)商主張維修產(chǎn)生的費(fèi)用，還可以就房屋質(zhì)量問題以及拖延修復(fù)的違約行為向開發(fā)商進(jìn)行索賠。
小區(qū)景觀路變通車主干道 業(yè)主因噪音苦不堪言
華商網(wǎng)友“好人83971870”在華商論壇講述了她家因?yàn)樾^(qū)變更道路用途，而備受小區(qū)過車噪音影響的經(jīng)歷。“我們家就住在小區(qū)二期23號樓一層，剛?cè)胱〉臅r(shí)候我家后面這條路還只是個(gè)景觀道路，只能容納一輛車經(jīng)過”，但是后來小區(qū)物業(yè)將道路拓寬，一開始的景觀道路變成了小區(qū)車輛通行的主要道路。
該小區(qū)目前已經(jīng)建設(shè)至5期共有50余棟商品樓房，居住人數(shù)和車輛數(shù)異常多。自從23號樓后面的景觀路拓寬以后，加之車輛路過時(shí)都緊挨著居民的窗戶，距離不超過2米，因此致使噪音特別大，24小時(shí)不間斷的過車讓23號樓的居民難以忍受。雖然業(yè)主也曾向物業(yè)多次反饋，甚至嘗試將路堵住，但是都沒有實(shí)質(zhì)性的效果。
律師分析：
陜西漢廷律師事務(wù)所魏楨培律師分析認(rèn)為，小區(qū)道路屬于小區(qū)業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)，其使用、改造等事項(xiàng)均應(yīng)歸由業(yè)主決定，物業(yè)公司無權(quán)擅作主張。《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》第八十條規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照不動產(chǎn)權(quán)屬證書載明的用途，或者規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)用途，使用物業(yè)及公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。而如果確需改變的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意。因此，如果小區(qū)物業(yè)擅自改變道路用途，則屬于損害業(yè)主權(quán)利的違法行為。對此業(yè)主可以先向住建局、街道辦事處等進(jìn)行投訴舉報(bào)，必要時(shí)運(yùn)用法律手段合法維權(quán)。
購買的新房墻面用手一抹就掉渣 開發(fā)商拒不承擔(dān)業(yè)主損失
“房子墻面一抹掉渣，這房子你敢住嗎?”華商網(wǎng)收到眾多的房屋質(zhì)量線索中，市民方先生家中的房屋質(zhì)量問題比較典型。他告訴記者，剛收房的時(shí)沒發(fā)現(xiàn)墻面上存在問題。因?yàn)閴γ嫔虾艘粚颖”〉乃啵揪涂床怀鰜怼Ｖ钡窖b修后才發(fā)現(xiàn)原來墻上的水泥去掉薄薄的表面和防水層后，竟然是用手指都能搓下來砂子。由于墻面質(zhì)量問題，方先生之前購買的定制門等家具都不能使用，雖然購房合同中有”如給買受人造成損失的還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任”，但開發(fā)商迄今為止拒絕賠付相關(guān)費(fèi)用。
方先生的房子還存在衛(wèi)生間漏水、入戶門歪斜等問題。根據(jù)現(xiàn)場測量，入戶門左邊和右邊的水平線至少差了兩三公分，在其他幾個(gè)臥室房間內(nèi)，窗戶窗沿也都是歪的，只有一間贈送的小房間沒有出現(xiàn)質(zhì)量問題。
律師分析：
陜西漢廷律師事務(wù)所魏楨培律師分析認(rèn)為，在商品房買賣合同關(guān)系中，開發(fā)商作為出賣人，應(yīng)當(dāng)確保交付的標(biāo)的物符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)及條件。 我國《合同法》第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
這個(gè)案例中，開發(fā)商交付的房屋墻體存在質(zhì)量問題，且屬于無法當(dāng)場及時(shí)發(fā)現(xiàn)的隱蔽瑕疵，故開發(fā)商依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保修責(zé)任。而如果因?yàn)殚_發(fā)商房屋質(zhì)量問題，導(dǎo)致方先生購買的裝修材料無法及時(shí)使用進(jìn)而毀損報(bào)廢的，那么該部分損失與開發(fā)商的違約行為具有法律上的因果關(guān)系。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第十三條第二款規(guī)定，交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。因此，開發(fā)商除承擔(dān)維修義務(wù)外，還應(yīng)當(dāng)向方先生賠償損失。
買房不到五年多位業(yè)主家墻體出現(xiàn)裂縫 物業(yè)卻稱是行業(yè)常規(guī)現(xiàn)象
西咸新區(qū)多位網(wǎng)友稱，他們家中墻面出現(xiàn)多條裂縫，而同屬14號樓。業(yè)主黨女士稱家中裂痕早在去年就有，今年就變得更明顯，而且今年房屋的裂痕也在逐漸變多，房屋的頂部和客廳的墻面也都出現(xiàn)同樣情況，不過都沒有臥室的裂痕嚴(yán)重。
該小區(qū)14號樓的十多位業(yè)主都覺得墻面出現(xiàn)裂縫屬于質(zhì)量問題，但物業(yè)稱：“這是一種行業(yè)普遍的現(xiàn)象，在建造房屋的時(shí)候施工隊(duì)為了方便材料運(yùn)輸而在墻上故意留下來的洞，在房子修好之后這個(gè)洞就會被重新封砌。混凝土和后來重新砌的墻面肯定是不一樣的，因?yàn)椴痪鶆虺两担院笏隙ㄊ菚霈F(xiàn)裂縫。”
律師分析：
陜西漢廷律師事務(wù)所魏楨培律師提醒廣大市民朋友，房屋質(zhì)量無小事，該小區(qū)的房屋裂縫問題在多戶業(yè)主家里均頻繁發(fā)生，很難說都是湊巧，應(yīng)當(dāng)引起大家的注意。建議業(yè)主與開發(fā)商或物業(yè)公司進(jìn)行協(xié)商，委托專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)，對裂縫的成因和后果進(jìn)行專業(yè)科學(xué)的分析，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修補(bǔ)。同時(shí)根據(jù)裂縫的成因，確定房屋維修義務(wù)及責(zé)任的歸屬，也有利于理清各方權(quán)責(zé)義務(wù)。如果協(xié)商存在困難，應(yīng)當(dāng)提高集體維權(quán)意識，及時(shí)向住建部門或所在街道反映情況，請求協(xié)調(diào)幫助。
近年來，隨著房價(jià)的節(jié)節(jié)攀升，商品房市場出現(xiàn)了許多本不應(yīng)該出現(xiàn)的問題，而其中最為普遍、最讓人頭疼的問題之一，就是房屋的質(zhì)量問題。我國《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》以及其他法律法規(guī)，對房屋各項(xiàng)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量問題的責(zé)任均做了明確的規(guī)定，具體我們在華商網(wǎng)的直播間也結(jié)合具體案例也進(jìn)行了分析和講解。
魏楨培律師提示，購房者除了前期要注意與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同，認(rèn)真的閱讀合同的條款外，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題之后，也要注意搜集和保存證據(jù)，比如照片、錄像、實(shí)物、或者公證處對現(xiàn)場的情況予以公證，請相關(guān)的鑒定部門做出科學(xué)的結(jié)論等。如果通過協(xié)商談判、向主管部門投訴舉報(bào)等仍然無果的，也應(yīng)堅(jiān)決拿起法律武器，選擇通過訴訟程序維護(hù)自己的合法權(quán)益。
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