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　碧源月湖榮園小區(qū)是河南省鄭州市北部區(qū)域的一處高檔住宅。日前，一起訴訟讓這個(gè)小區(qū)的業(yè)主們?nèi)诵幕袒獭ｉ_發(fā)商將已經(jīng)出售給業(yè)主的房屋抵押給銀行貸款。

　　5年過去，由于貸款違約，銀行起訴開發(fā)商，而房屋的產(chǎn)權(quán)則前途未卜。

▲碧源月湖榮園小區(qū)

　　日前，小區(qū)居民劉女士向紅星新聞記者反映，她在碧源月湖榮園小區(qū)全款購買的住房，2018年6月已經(jīng)交房，并裝修入住，但開發(fā)商遲遲不配合辦房產(chǎn)證。2020年她才知道，2019年11月他們的房子已經(jīng)被開發(fā)商抵押給鄭州銀行。

　　根據(jù)鄭州銀行起訴河南碧源弘泰置業(yè)有限公司（碧源月湖榮園小區(qū)開發(fā)商）的民事起訴狀顯示，2019年11月20日，河南碧源弘泰置業(yè)有限公司作為抵押人，自愿以其惠濟(jì)區(qū)月湖北路39號的82套住宅為碧源建工有限公司提供擔(dān)保，擔(dān)保債權(quán)的最高本金金額為1億元，包括主債權(quán)、利息、違約金等費(fèi)用。2021年11月鄭州銀行向碧源建工有限公司發(fā)放貸款8000萬元，但碧源建工有限公司未及時(shí)償還本息。

　　目前，該案已經(jīng)進(jìn)入訴訟程序。業(yè)主表示，過去幾年，鄭州銀行根據(jù)開發(fā)商還款進(jìn)度，陸續(xù)解押了多套房屋，現(xiàn)在仍有59套房屋未解押。據(jù)業(yè)主們稱，當(dāng)時(shí)被抵押的房屋均為該小區(qū)內(nèi)業(yè)主全款購買的房屋，隨著案件的推進(jìn)，業(yè)主們擔(dān)心房屋的產(chǎn)權(quán)最終被判給銀行。

　　購房者反映：

　　全款購房裝修入住，房屋被開發(fā)商抵押了

　　碧源月湖榮園小區(qū)坐落在鄭州市惠濟(jì)區(qū)北四環(huán)附近。小區(qū)居民劉女士介紹，該小區(qū)目前均價(jià)在每平方米2萬元左右，小區(qū)地段很好，小區(qū)內(nèi)物業(yè)和綠化品質(zhì)很高。她當(dāng)時(shí)就是看中了小區(qū)品質(zhì)，在2015年簽合同購房，2018年6月交房，交房以后其便裝修入住。可是開發(fā)商遲遲不配合業(yè)主辦理網(wǎng)簽手續(xù)，多次催促也沒有進(jìn)展。直到2020年3月，有業(yè)主因辦不到房產(chǎn)證欲起訴開發(fā)商時(shí)，才從法院了解到房子被開發(fā)商抵押了。

　　小區(qū)居民詹女士告訴紅星新聞記者，隨后業(yè)主們多次到相關(guān)部門反映，并督促開發(fā)商還錢。記者從多名業(yè)主和相關(guān)銀行負(fù)責(zé)人處了解到，過去幾年，每次開發(fā)商還一部分款，鄭州銀行就解押一部分房屋。去年12月，開發(fā)商還款了800萬元貸款，鄭州銀行解押了9套房屋。目前還剩下59套沒有解押。今年6月，開發(fā)商向鄭州銀行還款3500萬元，遞交了29套解押申請。后來，銀行認(rèn)為隨著房價(jià)的變化，剩余30套房屋無法覆蓋開發(fā)商剩余本息，所以銀行不再解押房屋，而起訴開發(fā)商。目前案件已經(jīng)進(jìn)入訴訟程序。

　　有業(yè)主表示，當(dāng)時(shí)被開發(fā)商抵押的房子都是小區(qū)里業(yè)主全款購買的房屋，在有購房合同和全部交款記錄，甚至房子已經(jīng)裝修入住，有水電氣繳費(fèi)記錄的情況下，房子還是被開發(fā)商抵押給了銀行。小區(qū)居民因此質(zhì)疑，這期間，開發(fā)商是否偽造了抵押貸款的手續(xù)？銀行有沒有疏于審查抵押物而違規(guī)放款？

　　帶著疑問，10月8日，小區(qū)業(yè)主劉女士、詹女士、史女士等來到國家金融監(jiān)督管理總局河南監(jiān)管局舉報(bào)銀行可能存在的違規(guī)放貸問題。

　　國家金融監(jiān)督管理總局河南監(jiān)管局的工作人員表示，將重新調(diào)查鄭州銀行當(dāng)年的放貸行為，根據(jù)銀行的內(nèi)部規(guī)定和銀行的實(shí)際操作確定銀行是否違規(guī)。15個(gè)工作日內(nèi)決定是否受理，30個(gè)工作日答復(fù)調(diào)查情況。

　　放貸銀行認(rèn)為：

　　開發(fā)商存在違規(guī)騙取貸款問題

　　10月8日，鄭州銀行一名多次與業(yè)主接洽的負(fù)責(zé)人告訴業(yè)主，銀行當(dāng)時(shí)向開發(fā)商放貸時(shí)，銀行到房管局查詢的結(jié)果是，這些抵押的房產(chǎn)沒有任何瑕疵。同時(shí)委托了評估公司去現(xiàn)場查看，查看的結(jié)果是房屋處于毛坯狀態(tài)。并拿出了一份評估報(bào)告截圖顯示，該小區(qū)的1、2、5、7、10、12號樓部分住宅入戶勘測時(shí)室內(nèi)未裝修。

　　有兩名業(yè)主提出，其所在的5號樓和11號樓就未在評估報(bào)告中，為何也被抵押。這名負(fù)責(zé)人則稱，所持的評估報(bào)告不全。

　　這名負(fù)責(zé)人還表示，此前開發(fā)商部分還款解押過一批房屋，6月以來，開發(fā)商還款3500萬元當(dāng)時(shí)準(zhǔn)備解押29套房屋，但發(fā)現(xiàn)房屋價(jià)格變化，剩余30套房屋作為抵押物無法覆蓋剩余款項(xiàng)。總行沒有批準(zhǔn)這批房屋解押。

▲銀行起訴開發(fā)商 起訴書截圖

　　這名負(fù)責(zé)人表示，目前銀行認(rèn)為開發(fā)商存在違規(guī)騙取貸款的問題，下一步要向警方報(bào)案。同時(shí)，剩余的款項(xiàng)有3000多萬元，若要解押剩余的房屋，需要開發(fā)商另外提供價(jià)值7000萬元的抵押物置換。

　　這名負(fù)責(zé)人還告訴紅星新聞記者，目前該案已經(jīng)進(jìn)入訴訟程序，房屋產(chǎn)權(quán)歸屬還要看法庭裁決。

　　10月8日，記者聯(lián)系開發(fā)商河南碧源弘泰置業(yè)有限公司的多名相關(guān)負(fù)責(zé)人，但他們均不愿意接受采訪。

　　律師說法：

　　銀行應(yīng)盡到充分的審查義務(wù)

　　中聞律師事務(wù)所合伙人李亞表示，正常情況下開發(fā)商是不能將已備案出售的房產(chǎn)再進(jìn)行抵押的，抵押行為侵犯了業(yè)主對相應(yīng)房產(chǎn)的所有權(quán)，辦理了抵押登記說明開發(fā)商有欺詐行為。業(yè)主享有優(yōu)先權(quán)。消費(fèi)者購買房屋并已支付全部價(jià)款，主張其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)以及其他債權(quán)。

　　河南澤槿律師事務(wù)所主任付建認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第402條規(guī)定，不動產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓以登記為生效要件，雖然開發(fā)商已經(jīng)將房屋出售，但是并未給業(yè)主辦理房屋登記，房屋的產(chǎn)權(quán)仍在開發(fā)商名下，此時(shí)在形式上房屋仍屬于開發(fā)商所有，其向銀行辦理抵押并登記后，在形式上設(shè)立了抵押權(quán)。但實(shí)質(zhì)上，這些房屋已經(jīng)被業(yè)主全款購買并入住占有，銀行作為專業(yè)金融機(jī)構(gòu)，未對房屋情況進(jìn)行充分的現(xiàn)場調(diào)查，未查明開發(fā)商是否是房屋的真實(shí)的所有人，也即未盡到審查義務(wù)，因此，在實(shí)質(zhì)上不能成立抵押權(quán)。

　　付建提到，在同類案件中，如（2019）最高法民申2834號民事裁定書，開發(fā)商將已經(jīng)出售的房屋抵押給銀行，最高人民法院針對銀行的再審申請給出了相應(yīng)觀點(diǎn)：“開發(fā)商向銀行提供抵押之前，該開發(fā)商已將前述案涉房屋出售給購房者。開發(fā)商與購房者簽訂了房屋買賣合同，雖未辦理過戶登記，但購房者等人已經(jīng)支付了全部價(jià)款并實(shí)際占有房屋。銀行自認(rèn)開發(fā)商向其提交的抵押物清單載明前述案涉房屋處于出租狀態(tài)。在房屋被他人占有使用的情形下，作為專業(yè)金融機(jī)構(gòu)，銀行應(yīng)當(dāng)對房屋的出租情況進(jìn)行充分地現(xiàn)場調(diào)查，以查明出租人是否是開發(fā)商，抵押物是否存在真實(shí)的權(quán)利人，從而避免錯(cuò)誤接受已出售房屋作為抵押物，因此認(rèn)定銀行對案涉房屋不享有抵押權(quán)并無不當(dāng)。”因此，司法機(jī)關(guān)的觀點(diǎn)偏向于銀行應(yīng)盡到充分的審查義務(wù)。

　　談到銀行是否存在違規(guī)放貸問題，付建表示，需要綜合具體情況進(jìn)行分析，如果銀行工作人員發(fā)放貸款符合相關(guān)規(guī)定，對開發(fā)商的償還能力等情況進(jìn)行了嚴(yán)格審查，并對擔(dān)保的可靠性進(jìn)行了合理的審查，且和開發(fā)商之間沒有利益輸送關(guān)系，則可能不構(gòu)成違法發(fā)放貸款，銀行需要自行承擔(dān)責(zé)任，銀行可以向經(jīng)辦相關(guān)事項(xiàng)的工作人員進(jìn)行追責(zé)。