跟帖評論自律管理承諾書 不良信息舉報(bào)電話：陜工網(wǎng)(029-87344613)在西安大雁塔北廣場西北角有排商鋪，張先生擁有其中百余平方米30年的經(jīng)營權(quán)。而就為這商鋪經(jīng)營權(quán)的問題，讓張先生一家人鬧心了7年。7年間，他打贏了官司，申請了3次強(qiáng)制執(zhí)行，但時(shí)至今日，租金要不來，經(jīng)營權(quán)也拿不回。張先生只贏得一紙判決，而租賃方也為此苦惱，這又是為何?
委托經(jīng)營商鋪5年 租金難要回
近期，家住西安市未央?yún)^(qū)的張先生向華商報(bào)記者反映，稱自己位于大雁塔北廣場慈恩鎮(zhèn)的商鋪被非法占用，商鋪收不回，租金也要不到，打了官司，也不起作用。
張先生講，2006年，他所在的公司為陜西世華置業(yè)有限公司建設(shè)施工西影路觀音廟二期工程，2008年，該公司為了抵工程款，就把慈恩鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目A區(qū)106、126、127號(hào)商業(yè)房的30年經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給了他。張先生說，從2008年1月1日開始至2037年12月31日，這三個(gè)商鋪的經(jīng)營權(quán)歸他所有。
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隨后，張先生委托陜西慈恩商業(yè)運(yùn)營管理有限公司(以下簡稱“運(yùn)營公司”)經(jīng)營管理商鋪，當(dāng)時(shí)委托經(jīng)營合同簽的是5年，從2008年7月1日起至2012年12月31日止。張先生說，但后來他在去收房租的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)換了房客，是一家單位租了此處，一問才知道，運(yùn)營公司從2010年3月1日和這家單位簽訂了10年的租賃合同，合同到期日為2020年2月29日。“其實(shí)誰租都無所謂，別少了租金就行，可5年的委托經(jīng)營里，后面的租金都沒結(jié)清。”
商鋪又被出租10年 贏了官司也難收回
無奈這下，張先生向雁塔區(qū)法院起訴了運(yùn)營公司，要求歸還商鋪經(jīng)營使用權(quán)。
2013年12月26日，雁塔法院判決運(yùn)營公司在15天內(nèi)移交商鋪經(jīng)營使用權(quán)，后來被告不服判決，上訴至西安市中院，2014年8月22日，中院在經(jīng)營權(quán)移交方面維持了原判，并判決被告在判決15日內(nèi)向張先生支付經(jīng)營權(quán)收益22萬余元。
張先生說，這三個(gè)商鋪30年的經(jīng)營權(quán)是他用184萬余的工程款換來的，但他沒想到的是，僅僅委托運(yùn)營公司經(jīng)營5年就無法拿到正常經(jīng)營收益，更令他始料不及的，是官司打贏了，但所獲經(jīng)營收益始終沒結(jié)清，在第一次向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行后，對方給了一部分錢，后來就不了之了，而商鋪的經(jīng)營權(quán)至今也沒收回來。
張先生給華商報(bào)記者出示的2015年11月雁塔法院出具的執(zhí)行裁定書顯示，法院查明2010年2月7日，被執(zhí)行人陜西慈恩商業(yè)運(yùn)營管理有限公司與西安市雁塔區(qū)一家單位簽訂了租賃合同，租賃期限為10年，現(xiàn)租賃單位基于租賃合同使用房屋，暫無法強(qiáng)制執(zhí)行。
“說白了，就是收不回商鋪的經(jīng)營權(quán)，也趕不走租賃戶。”張先生最終做了一個(gè)決定，就是等，等到這家單位的租賃合同到期。
如今合同到期 租戶不租房也不騰地兒
張先生說，在等待租期結(jié)束的日子里，他于2018年還向雁塔法院申請過一次強(qiáng)制執(zhí)行，目的是為了要運(yùn)營公司拖欠的經(jīng)營收益，但也沒能執(zhí)行下來。就一心想著他們之間的合同到期了自己就能明正言順的收回鋪?zhàn)恿耍孟袼窒牒唵瘟恕?/span>
今年2月29日租戶的租賃合同到期了，3月份，張先生便向法院提交了申請強(qiáng)制執(zhí)行書，要求恢復(fù)商鋪的經(jīng)營使用權(quán)，但至今也沒下文。也去找過租戶，對方也知道他們?nèi)绻话峋驮摾m(xù)簽，可如今是既不跟他簽租賃合同，也不說搬不搬走。
就此，華商報(bào)記者前往該租賃單位了解情況，工作人員表示，當(dāng)初上級部門在給單位選址的時(shí)候也沒想到會(huì)有如此糾紛，他們只是想租房子，但目前又出來一個(gè)“房東”，他們也不敢隨便續(xù)簽，萬一跟張先生簽了，物業(yè)公司再拿水電垃圾清運(yùn)方面為難他們怎么辦?其實(shí)他們也想搬個(gè)地方，不想沾染其中，可對于一家營業(yè)場所的單位來講，搬家著實(shí)麻煩，所以目前就就等張先生和物業(yè)公司洽談出個(gè)結(jié)果再?zèng)Q定。
張先生則表示，物業(yè)公司也確實(shí)找過他，希望能夠委托他們經(jīng)營商鋪，張先生說，“不想再委托別人了，怕拿不到租金。如果租戶愿意，直接跟我簽就行。”
法院：找不到被告公司 正在想辦法
據(jù)雁塔法院法官介紹，此案申請執(zhí)行有兩項(xiàng)，一個(gè)涉及的錢，另一個(gè)涉及的就是經(jīng)營權(quán)的問題。但實(shí)際問題是，法院辦理搜查令在對被告陜西慈恩商業(yè)運(yùn)營管理有限公司進(jìn)行搜查時(shí)，找不到公司、也找不到負(fù)責(zé)人，法律程序方面目前正在想辦法。而當(dāng)下要面對實(shí)際的問題是，這家承租單位的合同已經(jīng)到期了，張先生要求自己經(jīng)營商鋪，因?yàn)槌凶夥阶獾纳啼伿莾杉业模粋�(gè)是張先生，還有另外一人，如果承租人跟張先生單獨(dú)簽合同的話，意味著要把合同拆分開來，對方愿不愿意還不知道，另外承租方希望張先生能夠和物業(yè)公司談妥，這樣他們不置于夾在中間為難，綜合因素都要考慮。
律師觀點(diǎn)：
委托人若不認(rèn)可 運(yùn)營公司超越代理權(quán)簽訂的合同就是無效的
陜西許小平律師事務(wù)所律師羅震東認(rèn)為：要看張先生和運(yùn)營公司之間是什么關(guān)系，如果是委托經(jīng)營合同，就是委托關(guān)系。張先生作為委托人委托運(yùn)營公司經(jīng)營5年，運(yùn)營公司把商鋪出租給租賃單位了10年，運(yùn)營公司超越了代理權(quán)限。未經(jīng)張先生追認(rèn)，超出部分是無效的。
如果運(yùn)營公司與張先生之間是租賃關(guān)系，期限為5年，運(yùn)營公司只能在5年期限內(nèi)轉(zhuǎn)租。其超出原租賃合同期限與第三方簽訂了10年期限的租賃合同，屬于未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租，超出部分無效。
最初的訴訟的過程中，當(dāng)事人有沒有把房屋的實(shí)際占有人(租賃方)追加為第三人，案件不能判決租賃方承擔(dān)責(zé)任。在執(zhí)行過程中，作為被執(zhí)行人的運(yùn)營公司目前仍享有向租賃方收取租金的權(quán)利，也就是對這家租賃單位享有債權(quán)，人民法院可以依法向這家租賃單位發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知，要求租賃單位不向運(yùn)營公司承擔(dān)債務(wù)，而將租金款項(xiàng)直接付給人民法院指定賬戶，作為執(zhí)行案款償還給張先生。這是完全符合《民事訴訟法》及司法解釋的規(guī)定的。
如遲遲不騰房，法院執(zhí)行庭可采取強(qiáng)制措施強(qiáng)行騰房
陜西恒達(dá)律師事務(wù)所高級合伙人趙良善律師認(rèn)為：首先，張先生委托運(yùn)營公司經(jīng)營管理的期限為5年(自2008年7月1日至2012年12月31日)，而在張先生不知情的情況下，運(yùn)營公司與租戶簽訂了為期10年的租賃合同(自2010年3月1日至2020年2月29日)，根據(jù)法律規(guī)定，超出期限的(自2012年1月1日至2020年2月29日)部分租賃屬于無效的，未超出期限的(自2012年1月1日至2012年12月31日)部分租賃屬于有效的。
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針對運(yùn)營公司與租戶之間超出部分期限的(自2012年1月1日至2020年2月29日)租賃，張先生享有向運(yùn)營公司收回經(jīng)營的權(quán)利，正如法院判決所判定的張先生有權(quán)收回經(jīng)營權(quán)。同時(shí)，在法院強(qiáng)制執(zhí)行中，如張先生不等10年，他仍有權(quán)堅(jiān)持要求法院強(qiáng)制執(zhí)行租戶騰房。
租戶或許認(rèn)為自身是善意的、是無辜的，因?yàn)樽鈶襞c運(yùn)營公司簽訂合同時(shí)，或許租戶不知道張先生與運(yùn)營公司的合同期只有5年，但是這不影響租戶合法權(quán)利的行使，如運(yùn)營公司與租戶之間超出部分期限的(自2012年1月1日至2020年2月29日)租賃關(guān)系被認(rèn)定為無效，需要提前騰房，由此給租戶造成的一切損失由運(yùn)營公司承擔(dān)，租戶可向運(yùn)營公司索賠，可另行起訴運(yùn)營公司。
目前，張先生需積極配合法院執(zhí)行工作，并可繼續(xù)要求收回經(jīng)營權(quán)。法院可先積極疏導(dǎo)租戶配合騰房，妥善解決。如遲遲不騰房，法院執(zhí)行庭完全可以采取強(qiáng)制措施強(qiáng)行騰房，把商鋪交付給張先生。
如繼續(xù)出現(xiàn)無權(quán)占有或外在干擾的情況 可另案提起訴訟
陜西索驥律師事務(wù)所律師馮濤認(rèn)為，從目前情況來看，張先生問題沒有得到妥善解決的主要原因有兩個(gè)。一個(gè)是在之前與經(jīng)營公司案件糾紛處理中，沒有將實(shí)際占有人作為被告一并起訴，從而導(dǎo)致在執(zhí)行階段，經(jīng)營公司因不占有房屋而執(zhí)行不能，實(shí)際占有人雖占有房屋，卻因善意占有，而不能執(zhí)行，張先生的權(quán)益不能得到有效保障。
如果當(dāng)時(shí)一并訴訟，可能在法院執(zhí)行時(shí)就有據(jù)可依，能夠順利將商鋪經(jīng)營權(quán)執(zhí)行到位，也就沒有現(xiàn)在的煩惱了。另一個(gè)原因是，張先生苦等10年租賃到期后，卻因現(xiàn)實(shí)的商鋪所有權(quán)、管理權(quán)以及承租人顧慮等原因，沒有辦法順利續(xù)租造成的。下一步，如果要實(shí)現(xiàn)張先生收回商鋪的目的，一方面，因?qū)嶋H占有人租賃期限已到，已不具備善意占有的基礎(chǔ)，可申請恢復(fù)執(zhí)行，在法院的主持下保障自己的權(quán)益。另一方面，如繼續(xù)出現(xiàn)無權(quán)占有或有外在干擾的情況時(shí)，張先生可另案提起訴訟，要求移交經(jīng)營權(quán)及占有使用費(fèi)用，依法維護(hù)自己的合法權(quán)益。
華商報(bào)記者 苗巧穎
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