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　　有機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月全國房地產(chǎn)調(diào)控多達(dá)352次。調(diào)控涉及房企、銀行、入戶、人才、婚姻、貸款、價格、土拍等多個方面。而土地市場作為房地產(chǎn)行業(yè)的前端，往往也最能體現(xiàn)調(diào)控力度。

　　今年2月，自然資源部要求22個城市住宅用地實現(xiàn)“兩集中”：一是集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次;二是集中組織出讓活動。隨后，很多試點城市開始逐步發(fā)文落實，例如天津、鄭州、青島等。

　　西安雖然不在試點城市之內(nèi)，在6月份也首次嘗試了集中供地。但近期，全國各地多個城市卻傳來集中土拍暫停或延期的消息。

　　土拍市場或?qū)⒂瓉硇乱惠喌墓芾頇C制

　　據(jù)中指研究院發(fā)布的有關(guān)土拍數(shù)據(jù)顯示，今年20個重點城市除天津和上海外，計劃供應(yīng)總量為17393公頃，較去年同比增長0.5%。從供應(yīng)量可以看出，多數(shù)城市下半年計劃供應(yīng)土地量應(yīng)該會很充足，且土拍市場集中時間會在8月和11月。

　　但近期，多個城市傳來集中土拍暫停或延期的消息。

　　8月6日晚，深圳市公共資源交易中心發(fā)布關(guān)于出讓住宅用地的使用權(quán)出讓補充公告，緊急中止出讓22宗地塊。8月10日，天津市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布天津市國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓補充公告，明確將61宗國有建設(shè)用地使用權(quán)公開掛牌截止時間統(tǒng)一調(diào)整為2021年9月10日。8月11日，青島市自然資源局發(fā)布公告：青島第二批次集中出讓的100宗地拍賣活動因故“終止”等等。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，規(guī)劃好土地才能規(guī)劃好長線的房地產(chǎn)發(fā)展，土拍市場或?qū)⒂瓉硇乱惠喌墓芾頇C制。目前，已有城市做出了相關(guān)調(diào)整及更新。其中7月30日，杭州發(fā)布了2021年第二批住宅用地集中出讓公告規(guī)則，首次推出10宗“競品質(zhì)”試點地塊，線下“競品質(zhì)”、線上“競地價”兩階段操作方式，并且溢價率上限為10%，“競品質(zhì)”試點地塊全部實行現(xiàn)房銷售;其余地塊土拍的溢價率上限由之前30%調(diào)整為20%。北京則是“品質(zhì)與地價同行”，采用先“競地價”再“競品質(zhì)”的模式。很明顯，這些城市的模式變化，都旨在從源頭上引導(dǎo)房地產(chǎn)市場供應(yīng)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。

　　集中供地后西安“穩(wěn)地價”初見成效

　　西安今年土拍情況如何呢?在“3·30政策”中，西安住房用地實行“限房價、定品質(zhì)、競地價”的出讓方式，“穩(wěn)地價”成為首要任務(wù)和目標(biāo)。西安的土拍市場已經(jīng)由最初的“價高者得”，演變?yōu)?ldquo;最高限價+競教育、租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房”等其他配建條件的拿地模式。

　　在6月份的首次嘗試集中供地中，除金茂、綠城以溢價率拍地，多宗土地以綜合成本價成交，并未出現(xiàn)房企激烈爭奪的現(xiàn)象。資深媒體人王濤認(rèn)為，西安的土地市場也在降溫。首次供地開發(fā)商熱情不高，成交的溢價地塊也很少，主要基于兩個方面：第一是預(yù)設(shè)了未來的銷售價格，第二是給出的地塊均有一些限制，例如競品質(zhì)，再加上自持部分，門檻越來越高，這使得很多房企只能觀望。

　　而在西安集中供地前，上半年西安土地市場表現(xiàn)確實搶眼，先后共誕生12宗樓面價破萬的高價地塊。而去年全年總共誕生19宗樓面價破萬的高價地塊。這些地塊在土拍的時候都是高溢價率競拍摘得，但是在入市時又遇上了西安大力度的“新房限價”政策，使得很多項目進(jìn)退兩難。以高新CID和軟件新城今年集中推出的新項目為例，基本上都是前兩年拍出的“萬元地”，按照拿地的時間和項目節(jié)奏，大多原計劃在2020年入市銷售，因備案價原因一拖再拖，終于在今年上半年有一些項目集中入市。雖然銷售價格比預(yù)期的低了一些，但是精裝變毛坯或者“減配降標(biāo)”的情況也隨之出現(xiàn)。

　　一位業(yè)內(nèi)人士稱，之前未限地價但如今限房價，對拿了高價地打算做高端改善的項目是一個不小的打擊，也在一定程度上誤傷了西安的改善客群，即真正想買好品質(zhì)房子的人。

　　著力實現(xiàn)限房價、控地價、提品質(zhì)

　　今年7月份，被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%。據(jù)悉，這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出。這對房企來說無疑是戴上了“緊箍咒”，拿地資金壓力增大，如果再面對不斷上漲的土地成本，房企生存壓力只會越來越大。

　　如今，多個城市開始調(diào)整土拍規(guī)則，“限地價”已經(jīng)有所趨勢，這不管是對房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定發(fā)展，還是對開發(fā)商、購房者來說，都是一件好事。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波近日表示，從各地中止或延期第二批集中供地來看，更大程度上或是對土拍政策進(jìn)行調(diào)整和完善，著力推動建立房地聯(lián)動機制，實現(xiàn)限房價、控地價、提品質(zhì)。一方面在土地出讓環(huán)節(jié)嚴(yán)格控制起拍價和溢價率上限，房企在拿地階段就可明確未來的房價上限，提前考慮利潤空間，以便在拿地時更加理性。另一方面，也吸取過往只控房價忽視品質(zhì)的方式，強化住宅品質(zhì)的監(jiān)管，對于建筑品質(zhì)在出讓時給予明確要求，在保證房企合理利潤的同時，保障了住宅品質(zhì)。

　　沈視樓市主理人沈瑋認(rèn)為，新房限價政策是短期行為，要解決問題還得從供應(yīng)、土地端做起。不限地價，只限房價的結(jié)果就是房企為了生存而減配降標(biāo)。限地價使房企的綜合拿地成本下來了，減少了配建、自持等不必要的內(nèi)卷現(xiàn)象，給房企留出合理利潤空間去造高質(zhì)量的、老百姓愿意買單的好房子。 華商報記者 黨蘭 張毅